VYKONáVANIE VO VEĽKOM MERADLE

Text: Helena Kryukova

Na jar roku 2014 sa ukázalo, že v prvom štvrťroku sa nové snahy Dubaja v oblasti nehnuteľností začali dobre. Päť mesiacov od začiatku roka sa ukázalo, že pesimistické predpovede analytikov týkajúce sa ohrozenia stability trhu s nehnuteľnosťami v Dubaji a Spojených arabských emirátoch ako celku sa nevyplácali.

Napriek prudkému nárastu cien nehnuteľností na bývanie je investičný potenciál a vyhliadky rozvoja realitného sektora v Dubaji veľmi jasné a navyše pozitívne. Prípravy na „EXPO2020“, stelesnenie najodvážnejších, niekedy jednoducho fantastických plánov architektov, nových rekordov a úspechov, rastu vo všetkých oblastiach hospodárstva, rozsiahleho zlepšenia infraštruktúry - to sú len niektoré z plánov, ktoré boli realizované v prvej polovici a stále budú implementovaná v Dubaji v druhej polovici roku 2014.

JAZYKOVÉ ČÍSLA

Preskúmanie stavu dubajského trhu s nehnuteľnosťami na konci prvého štvrťroka by sa malo pravdepodobne začať najnovšími štatistikami uverejnenými nedávno poprednými svetovými a miestnymi poradenskými agentúrami a analytickými úradmi.

Podľa správy ministerstva nehnuteľností Dubaj sa celkový počet transakcií s nehnuteľnosťami v prvom štvrťroku tohto roka zvýšil v porovnaní s prvým štvrťrokom minulého roka o 38% a celkový počet transakcií dosiahol 16,6 miliárd USD. Tieto ukazovatele naznačujú sebavedomý a stabilný zvyšujúci sa záujem investorov o realitný trh v Dubaji. Podľa očakávaní ministerstva budú nasledujúce tri štvrtiny tohto roku o nič menej aktívne a rozvoj sektora nehnuteľností bude podporený začatím niekoľkých veľkých projektov súčasne v rámci prípravy na „EXPO 2020“.

Z kvantitatívneho hľadiska sa podľa správy počet transakcií s nehnuteľnosťami zvýšil o 11% v porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka a dosiahol 15694 registrovaných transakcií. Z toho sa uzavrelo hypotekárnych obchodov s 3482 transakciami s nehnuteľnosťami a ich celková výška predstavovala 7,62 miliárd USD. Všeobecne platí, že skutočnosť, že ceny nehnuteľností sú v mnohých oblastiach Dubaja stále ďaleko, tiež podporuje celkovú stabilitu dubajského trhu s nehnuteľnosťami. nedosahujú maximálne ukazovatele roku 2008. Podľa analytickej agentúry JLL je teda nehnuteľnosť v centre mesta stále o 7% lacnejšia ako v roku 2008 a cena bývania v Business Bay a JLT je o 13%, resp. 2% nižšia ako maximálna hodnota v roku 2008. Náklady na bývanie v Zelených sú o 17% nižšie ako maximum v roku 2008. Investori (13 tisíc ľudí) investovali toľko 9,5 miliárd dolárov do nehnuteľností Dubaj v prvom štvrťroku, čo je o 57% viac ako v prvom štvrťroku 2013. 12,2 milióna USD a 16 miliónov USD - takéto sumy stoja najdrahšiu vilu a najdrahší byt v Dubaji, predané v prvom štvrťroku 2014.

Najdrahšou vilou bola vila s celkovou plochou 1111 metrov štvorcových na ostrove Palm Jumeirah a najdrahším bytom bol byt v kultovom Burj Khalifa (15386 USD za meter štvorcový). Z hľadiska týchto ukazovateľov je aktuálny rok už pred rokom minulým: na porovnanie, najdrahším predaným bytom v roku 2013 bol byt v komplexe Fairmont The Palm v hodnote 11,43 milióna USD.

Podľa údajov realitných kancelárií a realitných kancelárií, ako sú Reidin a Propertyfinder, sú okrem Dubajského prístavu, centra Dubaja, Palm Jumeirah a Jumeirah Lake Towers stále na prvom mieste v zozname 10 najobľúbenejších oblastí Dubaja. Podľa portálu Reidin sa ceny víl v Dubaji vo februári zvýšili o 3,28% mesačne a o 19,5% ročne. A podľa predpovede HSBC Global Research v tomto roku by sa ceny nehnuteľností v Dubaji mali v priemere zvýšiť o ďalších 10 - 15%. Tieto čísla tiež naznačujú rastúcu stabilitu sektora nehnuteľností.

PROGNÓZY A VYHĽADÁVANIA

Aktuálny rok 2014 sa do dnešného dňa takmer dostal na vrchol, takže teraz je možné s veľkou istotou povedať, ktoré prognózy analytikov týkajúce sa budúceho realitného trhu v Dubaji a Spojených arabských emirátoch vyzerajú realisticky a ktoré sa ukázali byť trochu prehnané.

Začnime tým druhým. Obavy mnohých odborníkov z destabilizácie trhu s nehnuteľnosťami boli nepochybne prehnané. Príliš rýchly rast cien nehnuteľností na konci minulého roka spôsobil, že niektorí odborníci urobili odvážnejšie predpovede na rok 2014, čo naznačuje takmer 40% nárast cien nehnuteľností. Začiatkom tohto roka však viac „skúsených“ expertov, ktorí hodnotili úsilie vlády a združení vývojárov, aby zabránili špekuláciám, dospeli k záveru, že skutočné zvýšenie cien pravdepodobne nepresiahne 10 - 20%.

Väčšina analytikov sa nakoniec zhodla na tom, že ďalšiu „finančnú bublinu“ v tomto roku nemožno očakávať. V správach analytického oddelenia HSBC Bank a poradenskej spoločnosti JLL sa teda uvádza, že rast nákladov na rezidenčné nehnuteľnosti v Dubaj v tomto roku bude 10 - 15% a ukazovatele zisku, ktoré takéto nehnuteľnosti môžu priniesť, zostanú na úrovni 4-5%. Podľa JLL na realitnom trhu v Dubaji v nasledujúcich dvoch rokoch doplní 390 tisíc nových bytov, čo zvýši jeho súčasný objem o 9%. Väčšina nových obytných nehnuteľností bude postavená na juhu a západe emirátu v oblastiach ako Mohammed Bin Rashid City, Business Bay a Dubailand. Oddelene by sa malo povedať pár slov o nájomnom bývaní.

Podľa správy toho istého JLL sa náklady na prenájom nehnuteľností v Dubaji nevyhnutne zvýšia, napriek miernemu spomaleniu rastu cien v tomto roku, pravdepodobne asi o 10 - 20%. Analytici JLL dávajú takúto predpoveď aj napriek skutočnosti, že sa očakáva nárast rezidenčného realitného fondu o 25 tisíc kusov ročne. Celkový index nájomného od JLL za prvý štvrťrok tohto roka vzrástol o 7% a za rok o 23%. Index prenájmu bytov vzrástol o 26% ročne a index nájomných víl - o 12% ročne. Najviac zo všetkých vzrástli ceny prenájmu v takých populárnych oblastiach nájomcov, ako je Sports City, kde sa ceny prenájmu medziročne zvýšili o 41%, International City (35%) a Discovery Gardens (33%), zatiaľ čo ceny prenájmu v takých oblasti ako Downtown Dubai a Dubai Marina boli výrazne nižšie - 24%, respektíve 21%. V segmente prenájmu je tiež silná tendencia nájomníkov presťahovať sa z Dubaja do iných cenovo dostupnejších emirátov, ako sú Sharjah a Ajman. V poslednom čase začali ceny prenájmu v súvislosti s týmto premiestňovaním rásť aj v takých emirátoch, ako je Fujairah.

VEDA A SKUTOČNOSŤ

Keď už hovoríme o prognózach a perspektívach, nie je možné ignorovať tradičnú túžbu po Dubaji premieňať naj fantastickejšie nápady a plány do reality. Podľa uistení orgánov SAE je teda rok 2014 sľubom, že bude rokom megaprojektov pri výstavbe sociálnych, kultúrnych, turistických sfér a, čo je dôležité, aj infraštruktúrnych zariadení. Tri najrozsiahlejšie projekty v oblasti infraštruktúry, ktorých vytvorenie a aktualizáciu plánuje Dubaj použiť rozpočet vo výške 1,92 miliardy USD, budú začiatok výstavby dubajského kanála, výstavba mosta Al Ittihad a projekt položenia tratí dubajskej električky, ktorá je pre mesto mimoriadne dôležitá, celková dĺžka ktorého je bude 14,6 kilometrov. Všetky tri projekty významne ovplyvnia úroveň cien nehnuteľností v oblastiach, v ktorých sa tieto projekty budú realizovať.

Medzi projekty, ktoré sú tento rok najbližšie k sci-fi, pravdepodobne patrí výstavba mesta Aladdin v zátoke Dubai Creek na 450 metrov dlhom úseku. „Mesto“ bude pozostávať z troch bizarných veží spojených chodbami s pohyblivými podlahami. Dizajn veží je inšpirovaný príbehmi Aladdina a Sinbada námorníka. Tento projekt ako celok bude mať veľký kultúrny a historický význam a sľubuje, že zmení tvár Starého Dubaja a stane sa novým turistickým objektom.

Svojou pôsobnosťou a dizajnom ohromí aj nová budova dubajskej opery s 2000 sedadlami vo forme lode, ktorá bude postavená v rovnomennej opere v centre Dubaja - centra Dubaja. Tento rok boli na mužských ostrovoch sveta načrtnuté významné posuny, na ktorých sa na jednom z ostrovov „Srdce Európy“ obnovuje atmosféra a dokonca aj klíma európskych ulíc. A napokon, doslova má kozmické meradlo posledné vysoko hodnotné vyhlásenie orgánov SAE o plánoch na vybudovanie štartovacej základne pre kozmickú loď v Abú Zabí. Tento projekt je plánovaný na spoločnú implementáciu spoločností Virgin Galactic a Aabar Investments a bude dokončený do roku 2016. Avšak orgány Spojených arabských emirátov, ktoré stelesňujú najodvážnejšie projekty, ktoré sa často zdajú byť niečo z oblasti fikcie, sa však pevne opierajú o realitu. Dôkazom toho sú oficiálne plány rozvoja Dubaja. Podľa nich budú hlavnými sektormi z hľadiska perspektív rozvoja v blízkej budúcnosti sektory komerčných a priemyselných nehnuteľností, ktorým bude vláda Dubaj poskytovať podporu. Okrem toho sa plánuje venovať osobitnú pozornosť zlepšovaniu metód regulácie trhu s prenájmom s cieľom udržať rozumné ceny a zabrániť špekuláciám v oblasti predaja nehnuteľností.

ÚČINNÉ REGULÁCIE

Medzi ďalšie kroky, ktoré dubajská vláda plánuje podniknúť v súvislosti s realitným trhom, patrí použitie fiškálnych disciplín v súvislosti s operáciami prenájmu, reorganizácia štruktúry verejného sektora a podľa potreby zachovanie jej rozsahu v prijateľných hraniciach a zvýšenie efektívnosti vládnych výdavkov na výstavbu nehnuteľností. Pokiaľ ide o činnosť oficiálnych orgánov, nemožno spomenúť len inovácie z roku 2014 v oblasti regulačných právnych predpisov. Cieľom inovácií dubajského ministerstva nehnuteľností bolo zlepšiť reguláciu trhu s nehnuteľnosťami v Dubaji a dotklo sa zjednotenia foriem zmlúv, ktoré definovali vzťah medzi tromi stranami transakcie nákupu a predaja: maklér, kupujúci a predávajúci. Zjednotené boli tzv. Formy A, B a F. Tieto inovácie nadobudli účinnosť 1. mája.

Vývojári tiež nezaostávajú za štátnymi orgánmi, pokiaľ ide o postupné obmedzovanie príležitostí na špekulácie s nehnuteľnosťami a postupne zavádzajú nové pravidlá pre ďalší predaj nedokončeného bývania. Emaar a Damac a po nich ďalší vývojári začali vydávať osvedčenia o ďalšom predaji nehnuteľností až po zaplatení najmenej 50% nákladov na bývanie av mnohých prípadoch sa toto percento stáva oveľa vyšším. Vývojári však niekedy bojujú proti špekuláciám podľa metódy povzbudenia. Preto nedávno spoločnosť Emaar ponúkla zákazníkom, ktorí okamžite platia 30% nákladov na bývanie a držia ich vo vlastníctve až do konca výstavby, prednostné právo kúpiť nehnuteľnosť od staviteľa bez čakania v rade.

DUBAI A ABU DHABI - DOBRÉ NEIGHBORY ALEBO SÚŤAŽE?

Vo všeobecnosti by sa malo na záver poznamenať, že vysoký záujem investorov a spotrebiteľov o nehnuteľnosti sa zaznamenal všade v SAE a bol opakovane potvrdený údajmi rôznych štatistík. Výrazný nárast na trhu s nehnuteľnosťami bol zaznamenaný v prvom štvrťroku v hlavnom meste Spojených arabských emirátov v Abú Zabí. Niekoľko popredných vývojárov tu urobilo množstvo významných vyhlásení o začiatku výstavby veľkých projektov. Hlavné mesto Spojených arabských emirátov v súčasnosti vedie v tempe výstavby komerčných nehnuteľností: v blízkej budúcnosti sa tu postaví 8 nových nákupných centier. Nový plán rozvoja Abu Dhabi do roku 2016 zahŕňa úplnú reorganizáciu sociálnej a dopravnej infraštruktúry. Nedávna globálna výstava nehnuteľností v hlavnom meste Spojených arabských emirátov prilákala rekordný počet návštevníkov a výrazne sa rozšírila.

Avšak podľa rôznych hodnotení a správ je Dubaj stále najsľubnejším obchodným, kultúrnym, turistickým a finančným centrom nielen v Spojených arabských emirátoch, ale aj na celom Blízkom východe. V mnohých ohľadoch to, samozrejme, uľahčuje očakávanie usporiadania medzinárodnej výstavy EXPO-2020. V prvej polovici roku 2014 vláda Dubaj oznámila sériu opatrení plánovaných na implementáciu v očakávaní EXPO2020. Zahŕňa to výstavbu vodárenských zariadení, kompaktný plán rozvoja centra Dubaja a zameranie na zblíženie s hlavným mestom SAE v Abú Zabí.

Aj tento rok Dubaj urobil čestný tretí krok na pódiu v rebríčku najrýchlejšie rastúcich miest na svete City Momentum Index od JLL, druhý len do Londýna a San Francisca. Môžeme teda povedať, že pokiaľ ide o úspechy, Dubaj aj Abú Zabí majú čosi chváliť, a títo dobrí susediaci emiráty prispievajú k vzájomnému sebavedomému rozvoju iba určitým podielom konkurencie medzi mestami.

Vo všeobecnosti bola prvá polovica roku 2014 pre Dubaj ďalším dôležitým krokom k získaniu štatútu nielen najdynamickejšie sa rozvíjajúceho mesta, ale aj najrozsiahlejšieho a najrýchlejšie rastúceho dôležitého centra na Blízkom východe, kde SAE ako celok zaujíma vedúce postavenie ako najbezpečnejšia a najviac sľubný prístav pre investície a podnikanie všeobecne.

Ďalšie informácie o nadobudnutí a správe vášho majetku v Dubaji získate od odborníkov spoločnosti IMEX Real Estate tel. v Moskve +7 495 5100008, bezplatné číslo v Spojených arabských emirátoch 800-IMEX (800-4639) alebo zaslaním žiadosti e-mailom [email protected]

KOMPLETNÝ KOMPLEX SLUŽIEB NA TRHU NEHNUTEĽNOSTI SAE v SAE