Minulý rok sa stal medzníkom v Dubaji. Prečo? Bol bohatý na dôležité významné udalosti, ktoré podľa odborníkov po dlhú dobu poskytnú stabilný a živý záujem investorov o nehnuteľnosť v Dubaji. Po globálnej finančnej kríze a následnom poklese a následnej stagnácii cien priniesol dubajský trh výrazné oživenie až v roku 2012. Bude mu pripomenuté zvýšenie cien nehnuteľností a nájomného, spustenie nových rozsiahlych projektov, rýchly prílev kapitálu a aktívny záujem investorov. To všetko zasa viedlo bezprecedentné regulačné opatrenia zo strany orgánov SAE zamerané na zvýšenie transparentnosti trhu a zaistenie bezpečnosti jeho účastníkov. Pokúsime sa vyzdvihnúť päť kľúčových udalostí v cykle udalostí v roku 2012, ktoré určili miesto Dubaja ako jedného z najatraktívnejších, podľa odborníkov, trhov pre investorov v novom roku.
PRVÉ. OBNOVENIE NA TRHU. RAST CENOV NEHNUTEĽNOSTÍ. CENY VILLAS RÝCHLEJŠIE AKO APARTMÁNY
Odborníci jednomyseľne uviedli rýchly rast trhu s nehnuteľnosťami v Dubaji v roku 2012. Podľa popredných poradenských spoločností sa priemerne v roku 2012 ceny víl v Dubaji zvýšili o 20% a za byty v regióne o 510%. Na prestížnom centre Dubaja vzrástli ceny za posledný štvrťrok 2012 o 10%. A to nie je náhoda, pretože nárast cien v populárnejších a dobre situovaných oblastiach Dubaja bol v priemere vyšší ako v projektoch nižšej triedy. Aj keď medzi nimi existujú výnimky: napríklad v oblasti Silicon Oasis sa ceny čiastočne zvýšili o 40% a podľa odborníkov budú naďalej rásť v dôsledku vysokého dopytu zo strany kupujúcich so strednými príjmami. Medzi bohatých investorov patria najobľúbenejšie vily v „klasických“ oblastiach Dubaja - Palm Jumeirah, Meadows a Emirates Hills. Očakáva sa, že rastúce ceny za ne budúci rok budú na vysokej úrovni.
Vyšší záujem investorov o vily v porovnaní s bytmi sa stal jednou z hlavných charakteristických čŕt minulého roka. V segmente víl ceny už získali späť všetky straty v pokrízových rokoch a prekročili úroveň úspešného roku 200708. Popularita víl z nich robí vysoko likvidný tovar, čo tiež prispieva k záujmu investorov a zvyšovaniu ich cien.
Pokiaľ ide o prenájom rezidenčných nehnuteľností, v roku 2013 je veľmi pravdepodobné, že ceny stúpnu v takých oblastiach Dubaja, ako sú Downtown Dubai, Dubai Marina a The Palm Jumeirah. V menej populárnych oblastiach Dubaja sa podľa predpovedí poradenskej spoločnosti Jones Lang LaSalle sadzby nájomného nezvýšia. V strednodobom horizonte však budú rastúce náklady na bývanie podporovať rýchly rast populácie Dubaj a obmedzená ponuka bývania. Obnovenie toku bohatých vysťahovalcov, podporované vysokou obchodnou činnosťou, vytvára stály dopyt po prenájme bývania z horných segmentov trhu, zatiaľ čo jeho ponuka nie je fyzicky schopná rásť rovnakým tempom.
V priebehu nasledujúcich dvoch rokov sa dubajský trh s nehnuteľnosťami doplní o 45 tisíc nových bytov a víl, ale väčšina z nich sa bude nachádzať v nových, zatiaľ menej rozvinutých oblastiach, ako sú Jumeirah Village, Dubai Sports City a Dubai Silicon Oasis. Napriek tomu, že v populárnych oblastiach, ako je Dubajský prístav, nie je takmer žiadny voľný priestor pre rozvoj.
DRUHÝ. RASTÚCA DÔVERA INVESTOROV, VPLYV KAPITÁLU
Ako je uvedené vyššie, odborníci naznačujú dubajský trh s nehnuteľnosťami, aby sa v roku 2013 stal jedným z najdynamickejších na svete. Toto je umožnené rýchlym rastom emirátovej ekonomiky a podnikateľskou činnosťou. Tempo rastu dubajského HDP v roku 2012 sa teda revidovalo smerom nahor na úroveň 5% ročne. Ekonomické ukazovatele Dubaja zároveň naznačujú neexistenciu výrazného zvýšenia dlhu a zníženie rizika platobnej neschopnosti. Podľa výskumného centra Dubajského štatistického centra sa počet ľudí prichádzajúcich do Dubaja v roku 2013 zvýši o 10%. Správa Bank of America / Merrill Lynch predpovedá zvýšenie počtu turistov do roku 2020 na 15 miliónov ročne v porovnaní s 8 miliónmi v roku 2011.
Turbulentné udalosti, ktoré sa odohrali vo viacerých krajinách Blízkeho východu v roku 2012, potvrdili štatút Dubaja ako „bezpečného prístavu“ pre investorov z celého regiónu. Dubaj tradične prilákal okrem kapitálu z Perzského zálivu a ďalších arabských štátov aj bohatých investorov z Indie, Pakistanu a ďalších rastúcich ázijských krajín. Rast dôvery v investorov bol pravdepodobne hlavným výsledkom roku 2012.
Podľa štúdie spoločnosti Friends Provident International je 60% bohatých vysťahovalcov žijúcich v Spojených arabských emirátoch presvedčených o pokračujúcom raste trhu s nehnuteľnosťami. Väčšina z nich (49%) verí v „silný“ rast v nasledujúcich 5 rokoch, ďalších 11% očakáva v tomto období „veľmi silný“ rast. Iba 10% respondentov malo pocit, že trh s nehnuteľnosťami Spojených arabských emirátov sa v budúcnosti stretne s určitými ťažkosťami.
TRETÍ. VRÁTENIE MEGA PROJEKTOV
V poslednom štvrťroku 2012 Dubaj ohlásil spustenie niekoľkých významných projektov, ktoré pripomínajú obdobie pred krízou na trhu s nehnuteľnosťami. Všetko to začalo Cityscape Global 2012, na ktorom Link Global Group oznámila plány na vytvorenie Taj Arábie - zväčšenej kópie slávneho indického chrámu TajMahal - v hodnote 1 miliardy USD. Skupina Sobha predstavila plány na výstavbu celého mesta Sobha City v oblasti Meydan, ktorá zahŕňa 280 vily, 13 výškových budov, obchodné centrum, hotely a medzinárodné školy.
Krátko nato vláda Dubaj chytila obušok od súkromných vývojárov. Spočiatku bol vyhlásený projekt na rozšírenie umelého zálivu Business Bay, ktorý bude priamo spojený s Perzským zálivom prostredníctvom diaľnice Sheikh Zayed a blízkosti Safa Parku. Správa o vytvorení rozsiahleho komplexu Muhamed bin Rashid City s najväčším nákupným centrom na svete (viac ako v súčasnosti The Dubai Mall), parkom o tretinu viac ako HydePark v Londýne a viac ako 100 hotelmi, sa však stala skutočnou informačnou bombou. Potom už viac-miliardový projekt na vytvorenie piatich tematických zábavných parkov v Jebel Ali, z ktorých každý bude venovaný samostatnej téme - filmy, zvieratá, vtipné postavy alebo indická „továreň snov“ - Bollywood, už nebol prekvapivý.
Na tomto pozadí sa takmer stratili ďalšie rozsiahle projekty. Napríklad pokus o opakovanie úspechu Dubai Marina a Jumerah Beach Residence v inej časti Dubaja - Deira. Projekt rozvoja pobrežia Deira na Perzskom zálive sa podľa plánu dubajských orgánov stane jednou z hlavných atrakcií emirátu. Na štvor kilometrovom pásme pobrežia medzi Dubajským zálivom a Hamriya sa postaví šesť hotelov, obytných a obchodných budov, promenáda a umelá zátoka s prístavom. Projekt Námorné mesto dostal nový impulz, v ktorom vyhlásil 230-metrový projekt Landmark Tower s 5-hviezdičkovým hotelom.
Štvrté miesto. NOVÉ REGULAČNÉ OPATRENIA
Spolu s oživením v Dubaji sa objavili obavy, že špekulanti by opäť zahriali trh a viedli k bolestivému kolapsu, ako tomu bolo v predvečer globálnej hospodárskej krízy. Dvojciferné tempo rastu cien nehnuteľností každý mesiac skončilo kolapsom a predĺženou stagnáciou, takže dubajská vláda tentokrát robí všetko pre to, aby bol trh nielen ziskový, ale aj stabilný a predvídateľný pre investorov.
Záujem o to majú aj samotní vývojári. Napríklad najväčší developeri Emaar a Nakheel súčasne uvalili obmedzenia na ďalší predaj nehnuteľností vo výstavbe, pri ktorých sa pri ich projektoch vyžaduje najmenej 35% nákladov na bývanie. Predpokladá sa, že išlo o špekulatívny opätovný predaj bytov vo fáze výstavby, kvôli čomu by mohol zmeniť majiteľov niekoľko dní po začiatku predaja, sa stal jedným z dôvodov „bubliny“ cien na trhu pred krízou.
V júni 2012 dubajské orgány vyhlásili návrh zákona o ochrane investorov, ktorý im zaručuje plnú peňažnú kompenzáciu v prípade, že developerská spoločnosť neplní svoje povinnosti, napríklad nedodanie nehnuteľnosti v stanovenej lehote alebo nekoordinovaná zmena jeho charakteristík. Okrem toho podľa nových pravidiel Dubajského ministerstva pôdy vývojári zaplatia pokutu za oneskorenie pri vydávaní osvedčenia o vlastníctve. Stavebné spoločnosti tak budú musieť zaplatiť pokutu vo výške 10 000 dirhamov (2,7 tisíc USD), ak nevydajú doklad potvrdzujúci vlastníctvo kupujúcemu nehnuteľnosti, keď stupeň pripravenosti projektu dosiahne 80%. Dubaj sa tiež pripravuje na vytvorenie osobitného rozhodcovského súdu, ktorý umožní rýchlejšie a lacnejšie riešenie sporov v oblasti nehnuteľností v porovnaní s bežnými súdmi.
Piaty. ÚVOD HYPOTEKÁRNYCH LIMITOV
Na samom konci roka 2012 sa však objavili správy o ďalšom rozhodnutí orgánov SAE, ktoré ľahko zatieni všetky predchádzajúce rozhodnutia z hľadiska ich možného vplyvu na rozvoj trhu s nehnuteľnosťami v nadchádzajúcich rokoch. Na Silvestra rôzne emailové médiá uviedli, citujúc bankové zdroje, že centrálna banka SAE poslala obežník všetkým komerčným bankám, ktoré zakazujú vyše 50% nákladov na bývanie od expatov po hypotéky. Pre občanov SAE bolo podobné obmedzenie stanovené na 70% a na druhý a ďalší nákup nehnuteľností - 60% (pre vysťahovalcov - iba 40%). Je potrebné poznamenať, že predtým v SAE neexistovali žiadne obmedzenia týkajúce sa podielu na nákladoch na bývanie, ktoré by veriteľ mohol získať od banky ako hypotéka. V praxi to bolo 7580% potom, čo banky začali zmierňovať svoju úverovú politiku z dôvodu oživenia trhu.
Centrálna banka čoskoro odmietla informácie o distribúcii takéhoto obežníka, uviedla však, že príprava komplexných pravidiel poskytovania hypotekárnych úverov prebieha a že ich možno vymáhať v roku 2013 po konzultácii s komerčnými bankami. Pred jeho vyvrátením sa týmto správam podarilo vyvolať búrku protichodných reakcií na realitnom trhu SAE. Kým kupci a banky boli pobúrení náhlym zavedením obmedzení, hlavní vývojári ich podporili s tým, že by to posilnilo trh s nehnuteľnosťami a podporilo príchod vážnych kupujúcich. Analytici sa tiež delia na tých, ktorí sa domnievajú, že „strop“ hypoték zbytočne obmedzuje rastový potenciál realitného trhu SAE a na tých, ktorí vítajú väčšiu predvídateľnosť a stabilitu trhu. Bez ohľadu na to je možné dospieť k záveru, že orgány SAE sa pevne rozhodli v prospech obmedzenia špekulácií na trhu a boja proti hypotekárnym úverom po lehote splatnosti komerčných bánk, aj keď za týmto účelom musíte v krátkodobom horizonte súhlasiť s pomalším rastom trhu.
PRIPOMIENKA ARTHURA KOBOZEVA, VÝKONNÉHO RIADITEĽA IMEX REALITY:
"Prechod trhu s nehnuteľnosťami v Dubaji a všetkých jeho aktérov do fázy zotavenia po kríze prebiehal postupne, a preto je pre mnohých externých pozorovateľov neviditeľný. Včera sa dohadovali o tom, či súčasné oživenie možno považovať za vážne, a dnes už súťažia v priaznivých prognózach do budúcnosti. Preto je veľmi dobré, že dubajská vláda jednoznačne a jednoznačne všetkým objasnila, že nedovolí anarchii, ktorá sa deje na trhu v predvečer krízy, keď ten istý majetok mohol doslova zmeniť vlastníctvo Je nepravdepodobné, že každý týždeň, keď sa zvýšia ceny, budú opatrenia prijaté regulačnými orgánmi odradiť skutočných investorov - očakávania trhu s nehnuteľnosťami v roku 2013 sú príliš vysoké.
Podľa môjho názoru hospodárske oživenie Dubaja a rast obchodnej činnosti naznačujú, že tento rok nebude menej priaznivý a bohatý na pozitívne udalosti ako v minulosti. ““
Ďalšie informácie o nadobudnutí a správe vášho majetku v Dubaji získate od odborníkov spoločnosti IMEX Real Estate tel. v Moskve +7 495 5100008, bezplatné číslo v Spojených arabských emirátoch 800IMEX (8004639) alebo zaslaním žiadosti prostredníctvom e-mailu [email protected].
