Otázka: Čo by mali kupujúci nehnuteľností urobiť v prípade globálnej finančnej krízy, ak predajca zmizol, jeho kancelária je zatvorená a telefóny neodpovedajú?
Odpoveď: Každý rezident Spojených arabských emirátov, teda vy, ja, sme priamo alebo nepriamo spojené s dubajským realitným trhom. Hospodárska kríza postihujúca všetky krajiny sveta tak či onak ovplyvňuje každého človeka. Je potrebné uznať, že medzinárodná finančná kríza, ktorá so sebou priniesla obmedzenia týkajúce sa pôžičiek kupujúcim a zvýšila úrokové sadzby, prinútila mnohých vývojárov, aby svoje projekty donekonečna zmrazili. Zákon o viazanom účte č. 8 z roku 2007 zaväzoval organizácie, aby otvorili záručné alebo dôveryhodné účty pre svoje projekty, čím kupujúcemu poskytli zrozumiteľnejšie informácie o kvalite vývojára a jeho spoľahlivosti. Dnes sú všetky nové organizácie povinné dodržiavať tento zákon. Niektoré zdroje nehnuteľností však uvádzajú, že na konci roku 2008 sa nový zákon č. 8 bude vzťahovať na všetkých realitných agentov, ktorí v Dubaji existujú. Úrad pre dohľad nad nehnuteľnosťami (RERA) a nový zákon č. 8 umožnia kupujúcim nehnuteľností v Dubaji, ktorí v minulosti prišli o investície kvôli stavebným oneskoreniam, získať viac sebadôvery. Úrad pre kontrolu nehnuteľností (RERA) prísne varuje investorov do nehnuteľností o potrebe venovať pozornosť týmto faktorom:
- Realitná kancelária musí byť zaregistrovaná v RERA a musí mať registračné číslo
- Peňažné príspevky vývojárovi musia byť pripísané na viazaný účet (trustový účet) otvorený v banke oprávnenej spoločnosťou RERA. Realitný maklér musí mať špeciálny certifikát s pečiatkou a registračným číslom RERA.
Okrem toho by prvou vecou, ktorú by mal kupujúci skontrolovať, je, či je developer zaregistrovaný v Dubajskom ministerstve nehnuteľností. Ochranu práv kupujúceho môže zaručiť iba pozemkové oddelenie a až potom môže kupujúci podpísať memorandum o porozumení (MOU) alebo zmluvu s developerom. Jediným opatrením, ktoré môže kupujúci prijať, je podať sťažnosť (reklamáciu). Potom nasleduje súdne konanie na občianskom súde, ktorý sa potom môže pripojiť k sťažnosti vyššiemu orgánu. Kupujúci môže podať sťažnosť RERA a iným príslušným orgánom, ako sú polícia a súd. To znamená, že v uvedenej situácii, ak vývojár zmizol a jeho kancelária je zatvorená, musíte sa obrátiť na miestne policajné vyšetrovacie oddelenie a podať sťažnosť na vývojára.
Otázka: Uveďte, prosím, štátne inštitúcie, kde by ste mali uplatniť nároky týkajúce sa nehnuteľností?
Odpoveď: Úrad pre dohľad nad nehnuteľnosťami (RERA) je hlavným orgánom v Dubaji zodpovedným za legalizáciu sektora nehnuteľností. V prípade sporu s developerom musí kupujúci najskôr kontaktovať spoločnosť RERA a vedenie preskúma reklamáciu a jej podstatu, ako aj overí zmluvu podpísanú kupujúcim.
RERA potom prípad postúpi súdu pre nehnuteľnosti, ktorý je v zásade občianskym súdom. Spory týkajúce sa platobných neschopností vyplývajúcich z oneskorených termínov výstavby patria do najväčšej kategórie pohľadávok, ktoré dostal nový súd v Dubaji. Tento súd môže v konaní pokračovať, ak sa obe strany obrátili na súd a zaregistrovali svoje kontaktné čísla a adresy. Znalci, ktorí sedia na realitnom súde, musia byť schválení dubajskými súdmi a prisahajú, že budú prípady riešiť nestranne a spravodlivo.
Otázka: Môžem vrátiť peniaze zaplatené za nehnuteľnosť?
Odpoveď: Závisí to od podmienok zmluvy, ktorá bola podpísaná oboma stranami, a od vzájomných záväzkov stanovených v zmluve. Zmluvy obvykle označujú právne predpisy, na ktoré sa vzťahujú. Ak je to v zmluve a ak vývojár zjavne porušil jej články, kupujúci má právo podniknúť kroky na ochranu svojich práv na súde alebo v inej alternatívnej forme, aby sa pokúsil nájsť riešenie spornej situácie. Kupujúci by si mali byť vedomí hlavných ustanovení zmluvy a chrániť svoje práva najúčinnejším spôsobom, aby dokázali, že vývojári nevyrábali to, čo sľúbili, alebo to urobili v nesprávnom čase. V kúpnej zmluve sa zvyčajne nachádzajú osobitné ustanovenia, ktoré stanovujú možnosť oneskorenia na základe dôvodov nedodržania termínov výstavby, ktoré priamo súvisia alebo sú od vývojára nezávislé. Tieto ustanovenia obvykle vysvetľujú, v ktorej fáze môže kupujúci jednostranne vypovedať zmluvu a aká bude výška platieb a kompenzácií, ktoré mu majú byť vyplatené. Investori by mali venovať osobitnú pozornosť tým článkom dohody, ktoré stanovujú dátumy uvedenia zariadenia do prevádzky a z akých dôvodov môže vývojár tieto podmienky zmeniť. Aby zmluva bola skutočne právnym právnym dokumentom, zmluvné povinnosti sa musia nahradiť pomerným uspokojením. Proporčné uspokojenie je zisk alebo strata, ktorú strany dostali a ktoré motivujú strany k plneniu svojich zmluvných záväzkov. Závisí to opäť od rozhodnutia súdu o sťažnosti kupujúceho.
Otázka: Kto môže zaručiť, že výstavba plánovaných projektov bude pokračovať?
Odpoveď: Platby kupujúcich neplánovaných nehnuteľností v Dubaji budú chránené zákonom spravovaným zvereneckým účtom, tzv. Viazaným účtom, v súlade so zákonom o zvereneckých účtoch č. 8. Tento zákon je povinný pre každú spoločnosť alebo jednotlivca, ktorí prijímajú platby za nehnuteľnosť, ktorej výstavba ešte nie je dokončená. Vývojári, ktorí zavádzajú nové obytné alebo komerčné viacposchodové budovy a komunity, by sa mali obrátiť na pozemkové oddelenie Dubaj, aby si otvorili záručný účet. Peniaze zaplatené kupujúcimi alebo finančnými inštitúciami za realitné jednotky sa pripíšu na osobitný účet otvorený pre každú konkrétnu novú budovu v autorizovanej banke. Zákon stanovuje, že vývojári musia vymenovať manažéra pre záručný účet, ktorý bude sledovať využívanie finančných prostriedkov z účtu. Developer by mal v prvom rade dostať osvedčenie od konzultanta pracujúceho v zariadení, ktoré zvyčajne naznačuje, ktorá fáza výstavby už bola dokončená. Manažér záručného účtu musí informovať pozemkové oddelenie o sumách, ktoré boli vydané developerovi. Aj po dokončení projektu nebude mať vývojár prístup k čiastkam na účte. Pozemkové oddelenie zmrazí 10% nákladov projektu na záručnom účte po dobu jedného roka po dokončení stavby, až kým všetky nehnuteľné jednotky nebudú zaregistrované v mene kupujúcich a kým nebudú vydané posledné doklady potvrdzujúce vlastníctvo.
Ak nie sú splnené požiadavky zákona, vývojárovi môže byť uložená pokuta vo výške najmenej 200 tisíc AED. Okrem toho s cieľom znížiť úroveň špekulácií s trhom vydala spoločnosť RERA 1. januára 2009 vyhlášku, v ktorej sa od developerov a bánk nariaďuje, aby pred začatím výstavby neúčtovali kupujúcim a investorom viac ako 20% hodnoty nehnuteľností. „Pokiaľ ide o rozostavanú nehnuteľnosť, vývojári, ktorí od kupujúcich zhromaždili viac ako 20% zmluvnej hodnoty nehnuteľnosti, by mali okamžite prestať účtovať ďalšie platby, až kým sa sumy zhromaždené na záručných účtoch začnú dostať k staviteľom.“ RERA tiež vydala regulačné postupy týkajúce sa zákona č. 13, ktorým sa ustanovil dočasný register nehnuteľností pre všetky plánované nehnuteľnosti, ktoré sa musia zaregistrovať na ministerstve. Preto môže pozemkové oddelenie zaručiť, že všetky plánované realitné objekty spadajú pod vyššie uvedené požiadavky, ktoré musia developeri prísne dodržiavať.
