POSLANIE TROJROČI ROKOV OD ZAČIATKU ZAČATIA SVETEJ FINANČNEJ KRÍZE V ROKU 2008. Počas tohto obdobia sa vo svete vyskytli významné zmeny. MÔŽE SI MYSLÍME, ŽE STÁME NA NEDOSTATKU NOVÝCH ZÁSOB. AMERIKA NEMÔŽE POROZUMIŤ JEHO PROBLÉMY, EURÓPA VYROVNÁVA NA VERGE VÝCHODU, VLNA REVOLÚCIÍ RIDOVANÝCH V ARABICKOM SVETE. V TENTO SÚČASNÝ DOBA SPOJENÉ ARABSKÉ EMIRÁTY HĽADAJÚ OSTROV STABILITY V REGIÓNE. POPULÁCIA EMIRÁTOV SA VYROBUJE, JE REALIZOVANÝ DLHODOBÝ INVESTIČNÝ PROJEKT, SEKTORY HOSPODÁRSKEJ JEDNOTKY ZÍSKALI najviac postihnuté krízou. O tom, čo sa deje na realitnom trhu SAE, aká je súčasná situácia a vyhliadky do budúcnosti, hovoríme s vedúcim odboru investícií a nehnuteľností Ruskej rady podnikateľov v Dubaji a severných Emirátoch, riadiacim partnerom IMEX Real Estate Oleg Vadimovich Lavrik.
Oleg Vadimovich, povedzte mi, aké sú podľa vášho názoru hlavné výsledky troch rokov, ktoré uplynuli od začiatku krízy na realitnom trhu SAE?
Globálna finančná kríza, ktorá sa začala v roku 2008 bankrotom spoločnosti Lehman Brothers, bola, samozrejme, vážnym testom celého moderného svetového hospodárskeho systému. A pre Spojené arabské emiráty tento test neprešiel bezbolestne. Napriek serióznej podpore tradične silného ropného sektora prešli takmer všetky sektory hospodárstva výraznou korekciou. Kríza sa, samozrejme, stala obzvlášť ťažkou skúškou relatívne mladého a rýchlo rastúceho trhu s nehnuteľnosťami v Spojených arabských emirátoch. Klesajúce ceny nehnuteľností v priemere predstavovali asi 50% pred krízou. Dôsledkom takejto závažnej korekcie bola stagnácia a následne skutočné vymiznutie tzv. „Mimoplánového“ trhu, tj predmetov predaných vo fáze projektu. Výsledkom bolo, že špekulanti opustili trh a trh sa sám preorientoval na hotových nehnuteľností a koncových užívateľov.
Nie je žiadnym tajomstvom, že v priebehu niekoľkých rokov pred krízou rástol emirátsky trh s nehnuteľnosťami obrovským tempom, najmä v dôsledku prílevu krátkodobých špekulatívnych investícií z celého sveta. Ľudia neinvestovali s cieľom získať hotový nehnuteľný majetok na budúce použitie, ale za účelom ďalšieho predaja vo fáze výstavby alebo ešte skôr. Keďže finančné plány zahŕňali platby v splátkach počas obdobia vykonávania projektu, táto finančná páka sa použila ako finančná páka na hranie na rastúcom trhu. Z tohto dôvodu bol pre špekulantov malý záujem o trh s hotovými nehnuteľnosťami. Tento segment prirodzene priťahoval hlavne koncových užívateľov, tj tých, ktorí zamýšľali využívať hotové nehnuteľnosti na spotrebiteľské alebo investičné účely.
Po tom, čo trh začal klesať, samozrejme, špekulanti ho opustili. A koneční užívatelia zostali. Trh „mimo plánu“ prehriaty špekuláciami zmizol spolu so špekulantmi a trh hotových (alebo takmer hotových) nehnuteľností zostal a dostal sa do popredia. Počas posledných troch rokov sa trh zotavil zo šoku a jeho účastníci si uvedomili novú realitu a boli reorganizovaní tak, aby pracovali v nových podmienkach.
Zmenili sa nedávno legislatívne základy trhu s nehnuteľnosťami v Spojených arabských emirátoch?
V prvom rade treba povedať, že v Spojených arabských emirátoch stále neexistuje všeobecné federálne právo v oblasti nehnuteľností. Každý zo siedmich emirátov nezávisle upravuje všetky otázky týkajúce sa trhu s nehnuteľnosťami na svojom území. Najprogresívnejší v tomto smere je tradične Dubaj.
Bezprostredne pred začiatkom krízy v Dubaji boli prijaté dôležité nové zákony: o registrácii záložných práv k nehnuteľnostiam ao registrácii objektov, ktoré sa nedokončili výstavbou. Za posledné tri roky sa v existujúcom legislatívnom rámci upravujúcom vzťahy medzi nájomcami a vlastníkmi, ako aj medzi investormi a developermi, uskutočnilo niekoľko zmien a doplnení. Cieľom všetkých zmien je vo všeobecnosti zlepšenie legislatívnej regulácie trhu, zvýšenie jeho transparentnosti a ochrana záujmov jeho účastníkov.
Na federálnej úrovni bolo najvýznamnejšou udalosťou, ktorá ovplyvnila trh s nehnuteľnosťami, zavedenie zmien v postupe udeľovania pobytových víz. V máji 2009 bolo na federálnej úrovni po prvýkrát v histórii SAE prvýkrát legalizované právo zahraničného vlastníka obytných nehnuteľností na získanie šesťmesačného víza. A koncom júna tohto roku na stretnutí vlády SAE bolo oznámené rozhodnutie o predĺžení doby udeľovania víz zahraničným vlastníkom zo 6 mesiacov na 3 roky. Aj keď v postupe udeľovania víz nie je zatiaľ jasné, samotná skutočnosť, že sa takéto rozhodnutie prijíma na najvyššej úrovni, je, samozrejme, pozitívna.
Aké sú podľa vás vyhliadky na trhu s nehnuteľnosťami v Dubaji a ďalších emirátoch?
Ako každé aktívum, aj hodnota nehnuteľností podlieha cyklickým výkyvom. Obdobia rastu nevyhnutne ustupujú klesajúcim cenám a naopak. Volatilita cien nehnuteľností je však relatívne nízka. Frekvenciu a amplitúdu cenových výkyvov na realitnom trhu nemožno porovnávať aspoň so zodpovedajúcimi ukazovateľmi akciového trhu. Preto je nadobudnutie nehnuteľností považované za jednu z najspoľahlivejších a najkonzervatívnejších investičných možností.
V dôsledku krízy bol samozrejme trh s nehnuteľnosťami v emirátoch tvrdo zasiahnutý. Šok však prešiel a účastníci trhu prijali nové podmienky. Trh sa posunul do novej fázy - zrelý rast. Pokiaľ ide o Dubaj, môžeme s istotou konštatovať, že dno poklesu prešlo, a teraz v najpopulárnejších oblastiach dochádza k miernemu nárastu cien predaja aj nájmu. Väčšina účastníkov trhu súhlasí s tým, že v priebehu niekoľkých najbližších rokov v Dubaji dôjde k hladkému rastu trhu.
Na čom je takáto dôvera založená?
Posúďte sami. Za posledné tri roky nebol v Dubaji stanovený ani jeden nový bytový projekt. Súčasne sa podľa štatistického centra v Dubaji počet obyvateľov emirátu za rovnaké obdobie rozrástol o 300 tisíc obyvateľov a proces rastu pokračuje.
Toto je podporené politickou stabilitou, bezpečnosťou, priaznivým investičným prostredím, absenciou daní a obmedzením pohybu kapitálu, ako aj nákladmi na podnikanie výrazne zníženými v dôsledku krízy (nájomné, náklady na zamestnancov atď.). To všetko priťahuje podniky, čo si zase vyžaduje ľudské zdroje.
Teraz je na trhu absorpcia prebytkov nehnuteľností, ktorých výstavba sa začala pred krízou. Keďže nehnuteľnosť je aktívom, ktoré si vyžaduje značné množstvo času na výstavbu (cyklus výstavby budov trvá v priemere 2 až 3 roky), na trhu sa v dohľadnej budúcnosti nevyhnutne vyskytne nedostatok. Z tohto dôvodu môžeme s istotou hovoriť o optimistickom scenári vývoja situácie na realitnom trhu v Dubaji.
Pokiaľ ide o iné emiráty, podľa môjho názoru má Abú Zabí veľmi dobré vyhliadky, v ktorých sa akumuluje väčšina príjmov z ropy. Pokiaľ ide o severné emiráty, je zložitejšie podať jednoznačné predpovede. Napríklad Ajman a Ras Al-Khaimah čelili vážnym problémom v dôsledku krízy a očividne budú potrebovať oveľa viac času na ich riešenie ako Dubaj a Abú Zabí.
To znamená, myslíte si, že najatraktívnejší trh s nehnuteľnosťami v Dubaji zostane v blízkej budúcnosti?
Áno. Dôvodom je skutočnosť, že Dubaj má najväčší a najrozvinutejší trh s nehnuteľnosťami. Napriek potenciálnej budúcej atraktivite projektov v Abú Zabí v súčasnosti môže iba Dubaj ponúknuť široký výber hotových nehnuteľností so statusom „freehold“, čo umožňuje cudzincom vlastniť nehnuteľnosť. Pridajte k tomu najrozvinutejšiu infraštruktúru všetkých siedmich emirátov, najpriaznivejšiu investičnú klímu a perspektívy ďalšieho rozvoja.
Ktorý segment trhu s nehnuteľnosťami v Dubaji považujete v súčasnosti za najatraktívnejší?
Trhové ceny sú teraz atraktívne vo všetkých segmentoch. A ak hovoríme o kúpe nehnuteľnosti na osobnú spotrebu (napríklad pre vaše vlastné bydlisko alebo pre hosťovanie kancelárie vašej spoločnosti), môžeme bezpečne odporučiť použitie súčasnej situácie a nákup akéhokoľvek vhodného majetku za nízku cenu. Ak by sme nákup nehnuteľností považovali za investíciu, potom by som odporučil výber bývania v populárnych oblastiach.
Faktom je, že Dubaj je mesto návštevníkov. Viac ako 90% z dvoch miliónov obyvateľov metropoly sú vysťahovalci. Každý musí niekde žiť, pracovať, relaxovať. Preto je trh s prenájmom veľmi rozvinutý. Bývanie v populárnych projektoch je veľmi populárne a príjmy z prenájmu v Dubaj sú dvakrát až trikrát vyššie ako na rozvinutých trhoch. Okrem toho chýbajú dane z príjmu, ako aj dane z majetku. To všetko robí investície do obytných nehnuteľností veľmi atraktívnymi.
Pokiaľ ide o kancelárie, v blízkej budúcnosti bude dokončených veľké množstvo kancelárskych priestorov, ktoré vstúpia na trh, ktorého výstavba sa začala ešte pred krízou. Z hľadiska rastu hodnoty a výšky vytvoreného príjmu z prenájmu preto investície do kancelárskych nehnuteľností v najbližších rokoch vyzerajú podľa môjho názoru menej atraktívne ako napríklad investície do bývania.
Aké odporúčania by ste mohli dať našim čitateľom, ktorí uvažujú o kúpe nehnuteľnosti v Emirátoch?
Pokiaľ ide o mňa, existuje iba jedno odporúčanie - kúpiť. Trh sa teraz stabilizoval, existoval jasný trend smerom k oživeniu a rastu trhu, ale ceny sa zatiaľ nepodarilo výrazne zvýšiť. Takže ak niekto myslel na kúpu nehnuteľnosti v Dubaji, teraz je ten pravý čas.
Ďakujem za rozhovor. Prajeme vám veľa úspechov.
Ďalšie informácie o kúpe nehnuteľnosti v Dubaji získate od špecialistov IMEX Real Estate na tel. v Moskve +7 495 5100008, bezplatné číslo v Spojených arabských emirátoch 800-IMEX (800-4639) alebo zaslaním žiadosti e-mailom [email protected]
