Počas posledných troch rokov došlo na dubajskom realitnom trhu, ktorý bol prehriaty špekuláciami v období pred krízou, k hlbokej korekcii. Svet však nehybne stojí a v poslednej dobe sa čoraz viac počuli názory odborníkov potvrdzujúcich obnovenie dubajského trhu a návratnosť záujmu investorov. Či je to tak, hovoríme s výkonným riaditeľom IMEX Real Estate Arthur Kobozev.
Arthur, povedz mi, aká je teraz situácia na realitnom trhu v Dubaji?
Otázka je príliš všeobecná. Navrhujem objasniť, aby som začal tým, o čom presne budeme hovoriť. Faktom je, že v Dubaji existujú tzv. Freehold oblasti, v ktorých možno nehnuteľnosť predávať zahraničným občanom, a zvyšok územia, v ktorom môžu nehnuteľnosť kupovať iba občania SAE a ďalších päť krajín, ktoré sú členmi Rady pre spoluprácu v Perzskom zálive. , Okrem toho existuje predajný a nájomný trh, trh s nehnuteľnosťami a nebytovými nehnuteľnosťami atď.
Myslím si, že naši čitatelia sa budú viac zaujímať o situáciu na trhu nehnuteľností s nehnuteľným majetkom.
Pokiaľ ide o nehnuteľnosť freehold, trh s nehnuteľnosťami v Dubaji za posledných niekoľko rokov od začiatku globálnej finančnej krízy v roku 2008 prešiel výraznými zmenami. Je známe, že pred krízou dominovali na trhoch Spojených arabských emirátov tzv. „Neplánované“ projekty, tj nehnuteľnosti predávané v počiatočných fázach projektovania a výstavby. Od začiatku krízy v dôsledku vážnej korekcie cien sa mimovrhový trh prakticky stratil. Špekulanti opustili trh a trh sa sám preorientoval na hotových nehnuteľností a koncových užívateľov. Okrem toho, ak bol trh bezprostredne po kríze v rokoch 2009 - 2010 jednoznačne trhom kupujúcich, potom v minulom roku došlo k zjavnej tendencii trhu presúvať sa najmä v segmente bývania späť na stranu predávajúceho.
Je to zrejmé najmä v oblastiach, ktoré koneční užívatelia s rozvinutou infraštruktúrou najviac rozvíjajú, ako sú The Palm Jumeirah, Dubai Marina, Jumeirah Lakes Towers, Emirates Living, Downtown Dubai a niekoľko ďalších.
Pokiaľ ide o trh s kancelárskymi nehnuteľnosťami, situácia je menej jasná. Na trhu je dnes jednoznačne nadmerná ponuka. Navyše, v blízkej budúcnosti bude dokončených veľké množstvo kancelárskych priestorov, ktoré vstúpia na trh, ktorého výstavba sa začala ešte pred krízou v roku 2008. Preto, aj keď v poslednom čase boli pozorované určité náznaky stabilizácie cien, z hľadiska rastu hodnoty a množstva generovaného príjmu z prenájmu, investície do kancelárskych nehnuteľností v najbližších rokoch vyzerajú podľa môjho názoru menej atraktívne ako napríklad investície do bývania.
To znamená, že teraz ceny nehnuteľností v Dubaji rastú?
Dá sa povedať, že trh sa stabilizoval a v populárnych oblastiach je pozorovaný mierny rast. Pravdepodobne by bolo naivné očakávať rovnaké tempo rastu cien nehnuteľností, aké sme pozorovali počas predkrízového boomu. Po kríze sa trh posunul z fázy aktívneho rastu do štádia zrelého rozvoja. V prípade mnohých najobľúbenejších projektov na rok 2011 však ceny bývania vykázali dvojcifernú mieru rastu. Napríklad ceny víl v oblasti Springs sa v priebehu roka zvýšili o 15 - 20% - to je pravda. Ceny bytov v projektoch Rezidencia Oceana a Palm Residences (Fairmont) na známom „palmovom“ ostrove Palm Jumeirah vzrástli o 10 - 15%. Luxusné vily na "pobočkách" The Palm Jumeirah vzrástli v cene o 5-10%. Zvýšili sa aj ceny luxusných apartmánov v projekte Kempinski Residences na vrchole The Palm Jumeirah. Keďže dopyt sa v súčasnosti vytvára hlavne na úkor koncových spotrebiteľov, projekty s najúspešnejšou skupinou charakteristík spotrebiteľov preukazujú predovšetkým zvýšenie ceny. To zahŕňa umiestnenie, dostupnosť rozvinutej infraštruktúry, kvalitu samotného projektu a obmedzené dodávky. Okrem toho je pre našich zákazníkov čoraz ťažšie zvoliť si ten správny objekt na trhu - počet zaujímavých ponúk na predaj sa v poslednom čase výrazne znížil s rastúcim počtom žiadostí o kúpu.
Rastie aj nájomné bývanie?
Historicky je trh s prenájmom v Dubaji veľmi rozvinutý. Dubaj je najväčším obchodným centrom v regióne. Okrem toho tu žije menej ako 10% miestneho obyvateľstva. Zvyšných 90% z viac ako dvoch miliónov obyvateľov metropoly sú návštevníci. Len málo ľudí, ktorí prídu pracovať do Dubaja, si môže dovoliť kúpiť si vlastné bývanie. Každý však musí niekde žiť. Preto je dopyt po nájomnom v populárnych projektoch veľmi žiadaný. V rokoch 2009 - 2010 došlo k všeobecnému zníženiu nájomného spojeného s dôsledkami krízy. Ale už v druhej polovici minulého roka sa trend zmenil a sadzby nájomného začali rásť. Napríklad dvojizbový byt v populárnej oblasti Zelených, ktorý sa v decembri 2010 prenajímal za 85 000 dirhamov ročne (čo je asi 23 000 USD), v decembri 2011 sme si prenajali 110 000 dirhamov ročne (t.j. napr. približne 30 000 USD).
Aké výhodné je prenajať nehnuteľnosť v Dubaji?
Ak hovoríme o dlhodobých prenájmoch (na rok alebo viac), v prípade nájomného bývania v Dubaji čistý príjem z prenájmu (tj príjem z prenájmu mínus povinné náklady na údržbu nehnuteľností) je dnes v priemere 5 až 10% ročne, investovali do kúpy nehnuteľností. Rozpätie ziskovosti je spôsobené rozdielmi v type a kategórii bývania, jeho umiestnení a nákladoch na služby. Zároveň drahšie exkluzívne nehnuteľnosti spravidla dosahujú mierne nižšie výnosy vo forme príjmu z prenájmu ako hromadné bývanie v dostupných projektoch. V prípade krátkodobých nájmov môže byť súčasná návratnosť investícií 10 až 20% ročne. A nezabudnite k tomu pridať aj zvýšenie hodnoty samotnej nehnuteľnosti.
Existujú nejaké vlastnosti pri prenájme domu na dlhodobý a krátkodobý prenájom?
Pri prenájme dlhodobého prenájmu sa zmluva obvykle uzatvára na jeden rok s možnosťou následného predĺženia.
Nájomné za celý rok sa platí vopred pri podpise nájomného. V tomto prípade sa nájomca otvára vo vlastnom mene a nezávisle platí všetky súčasné účty za vodu, elektrinu, komunikačné služby atď. Preto dlhodobý prenájom minimalizuje finančné riziká a náklady na správu nehnuteľností.
Pri krátkodobých prenájmoch sú sadzby nájomného oveľa vyššie, všetky bežné výdavky však musí zaplatiť vlastník samostatne. Okrem toho musí byt na nájom krátkodobého nájmu potrebné splniť určité požiadavky: byt alebo vila musia byť vybavené a vybavené všetkým, čo je potrebné na bývanie, vrátane jedla, podstielky atď. Prirodzene, pred príchodom nového nájomcu a na konci doby prenájmu sa musí konať upratovanie, pranie odevov atď. Pretože turisti často prenajímajú bývanie na krátke nájomné, treba sa tiež pripraviť na to, že bývanie bude musieť byť prenajaté nájomcom a odobrané z neho kedykoľvek v noci alebo v noci.
Ukazuje sa, že iba majitelia s trvalým pobytom v Dubaji si budú môcť prenajať krátkodobý prenájom?
Vôbec nie. Majitelia si môžu najať špecialistov na riešenie celého spektra vznikajúcich problémov. Napríklad v spoločnosti IMEX Real Estate našim klientom ponúkame celú škálu služieb správy nehnuteľností v Dubaji. Vyvinuli sme špeciálne balíčky služieb pre možnosť prenájmu dlhodobého prenájmu aj pre krátkodobý prenájom. Postaráme sa o všetky problémy, ktoré vznikajú, od vybavenia bývania všetkým potrebným a nájdenia nájomníkov až po prípravu správ a vyplatenie príjmu z prenájmu. Od majiteľa sa vyžaduje iba to, aby ste nás kontaktovali a uzavreli príslušnú zmluvu s našou spoločnosťou.
Okrem toho môžeme našim klientom, ktorí stále nemajú nehnuteľnosti v Dubaji, ponúknuť investičné možnosti, ktoré zohľadňujú jeho následné využitie. Kúpou vily alebo bytu prostredníctvom IMEX Real Estate môže kupujúci s nami okamžite uzavrieť zmluvu o následnej správe s vopred definovanými parametrami ziskovosti. Napríklad, ak je dom kúpený za účelom výdavkov v Dubaji iba niekoľko mesiacov v roku, prenájmom zvyšného obdobia môžete získať veľmi dobrý dodatočný príjem.
A koľko našich krajanov kupuje bývanie v Dubaji?
Veľa. Rusky hovoriaca populácia je jedným z prvých miest medzi celkovým počtom kupujúcich nehnuteľností v Dubaji. Väčšina z nich sú vlastníkmi malých a stredných podnikov. Tvoria najaktívnejšie prostredie, sú pripravení starostlivo študovať trh, zvažovať ponuky, robiť informované a premyslené rozhodnutia. V posledných rokoch sme tiež zaznamenali nárast počtu kupujúcich z neziskového sektora: úradníkov a zamestnancov veľkých štátnych korporácií.
Najobľúbenejšími medzi našimi krajanmi sú evidentne prestížne pobrežné oblasti Dubaja: Palm Jumeirah, Dubajský prístav a veľký projekt bývania situovaný priamo na pobreží - Rezidencia Jumeirah Beach. S bývaním v týchto oblastiach spravidla nevznikajú žiadne osobitné problémy pri nákupe, predaji a prenájme nehnuteľností, a to ani so schémou sezónneho využívania bývania samotnými vlastníkmi a prenajímaním na zvyšok času. Nehnuteľnosti v týchto oblastiach sú pre investorov najlikvidnejšie a pohodlnejšie pre osobné bydlisko.
Aké sú podľa vás vyhliadky na trhu s bývaním v Dubaji?
Väčšina účastníkov trhu súhlasí s tým, že v priebehu niekoľkých najbližších rokov v Dubaji dôjde k hladkému rastu trhu. A na to existujú dôvody. Od začiatku krízy v roku 2008 v Dubaji nebol spustený ani jeden nový bytový projekt.
Moratórium na registráciu nových projektov zavedené Úradom pre reguláciu trhu s nehnuteľnosťami v Dubaji (RERA) ešte nebolo zrušené. Súčasne sa podľa štatistického centra v Dubaji počet obyvateľov emirátu za posledné tri roky zvýšil o viac ako 300 tisíc obyvateľov a miera rastu sa iba zvyšuje. Toto je podporené politickou stabilitou, najvyššou úrovňou bezpečnosti, priaznivým investičným prostredím, absenciou daní a obmedzením pohybu kapitálu, ako aj nákladmi na podnikanie výrazne zníženými v dôsledku krízy (nájomné, náklady na zamestnancov atď.). To všetko priťahuje podniky, čo si zase vyžaduje ľudské zdroje.
Teraz je na trhu absorpcia prebytkov nehnuteľností, ktorých výstavba sa začala pred krízou. Keďže nehnuteľnosť je aktívom, ktoré si vyžaduje značné množstvo času na výstavbu (cyklus výstavby budov trvá v priemere 2 až 3 roky), na trhu sa v dohľadnej budúcnosti nevyhnutne vyskytne nedostatok. Z tohto dôvodu môžeme s istotou hovoriť o optimistickom scenári vývoja situácie na realitnom trhu v Dubaji.
Potvrdzujú to aj nedávne zverejnené údaje z Dubajského ministerstva pôdy o objeme transakcií s nehnuteľnosťami za posledný rok. Podľa týchto údajov sa celkový objem registrovaných transakcií s nehnuteľnosťami v Dubaji v roku 2011 v porovnaní s rokom 2010 zvýšil o 20% a dosiahol 39 miliárd dolárov.
To znamená, že všetko bude v poriadku?
Som si tým úplne istý. Ďakujem za rozhovor. Prajeme vám veľa úspechov. Ďalšie informácie o akvizícii a správe nehnuteľností v Dubaji získate od odborníkov spoločnosti IMEX Real Estate tel. v Moskve +7 495 5100008, bezplatné číslo v Spojených arabských emirátoch 800-IMEX (800-4639) alebo zaslaním žiadosti e-mailom [email protected]
