Tento článok bol pripravený spoločnosťou IMEX Real Estate
POKRAČUJEME V CYKLU ČLÁNKOV ZAMERANÝCH NA REALITNÝ NÁKUP V DUBAI. NERUŠUJE TAJNÉ, ŽE ORDINÁRNY KUPUJÚCI NIE JE JEDNODUCHÝ SMER NA OBJEDNÁVKU PROCESNÝCH MOMENTOV. ZHRNUTIE, CENA OTÁZKY JE DOSTATOČNE VYSOKÁ A MOŽNÉ RIZIKY NA VYKONÁVANIE TRANSAKCIE BY MALI byť MINIMÁLNE. DNES BUDEME POSTAVOVAŤ POSTUP POSTUPU NA NÁKUP NEHNUTEĽNOSTI V DUBAI A BUDEME NAJNIŽŠIE PODROBNÉ ÚDAJE SVIETIDLA VŠETKY DÔLEŽITÉ ASPEKTY.
Naši krajania, ktorí sa rozhodnú kúpiť nehnuteľnosť v Spojených arabských emirátoch, by mali mať na pamäti, že v Spojených arabských emirátoch stále neexistuje žiadny federálny zákon v oblasti nehnuteľností. Každý zo siedmich emirátov nezávisle upravuje všetky otázky týkajúce sa trhu s nehnuteľnosťami na svojom území. Najprogresívnejší v tomto smere je tradične Dubaj. Dubaj má najrozvinutejší a najtransparentnejší právny rámec v oblasti nehnuteľností. Podľa právnych predpisov emirátu majú občania cudzích štátov, ktoré nie sú členmi Rady pre spoluprácu arabských štátov Perzského zálivu, právo priamo nadobúdať majetok v Dubaji v úplnom vlastníctve („freehold“) na osobitne určených územiach v tzv. Freehold oblastiach. Zoznam týchto zón je stanovený vyhláškou vládcu mesta Dubaj č. 3 z roku 2006. Patria medzi ne takmer celé územie „nového Dubaja“ vrátane takých populárnych oblastí ako Dubajský prístav, Palm Jumeirah, Emirates Living, Jumeirah Lakes Towers, Downtown Dubai a ďalšie.
Práva k nehnuteľnostiam sú zaregistrované v osobitnom registri Dubajským ministerstvom pôdohospodárstva a majiteľom sa vydáva osvedčenie o registrácii (tzv. „Title Deed“). Registrácia transakcií s nehnuteľnosťami sa vykonáva v čase kontaktu s pozemkovým oddelením kupujúceho a predávajúceho a kupujúcemu sa okamžite vydá osvedčenie o registrácii potvrdzujúce vlastníctvo nadobudnutého majetku. Tento postup „okamžitej“ registrácie maximálne zjednodušuje proces kúpy a predaja nehnuteľností a minimalizuje možné riziká zo strany predávajúceho aj kupujúceho.
Dodržiavanie predpisov monitoruje Úrad pre reguláciu trhu s nehnuteľnosťami v Dubaji (RERA). Je zodpovedný najmä za registráciu realitných projektov, ako aj za povinnú registráciu vývojárov, realitných kancelárií a samotných agentov.
Činnosti spoločnosti RERA sú zamerané predovšetkým na ochranu práv a záujmov kupujúcich a predávajúcich a ich cieľom je minimalizovať možnosť podvodov zo strany agentov. Kontrola registrácie akejkoľvek realitnej kancelárie a jej agentov je veľmi jednoduchá. Ak to chcete urobiť, stačí prejsť na oficiálnu webovú stránku RERA na adrese www.rpdubai.com.
Vo všeobecnosti platí, že postup kúpy nehnuteľnosti v Dubaj je vo väčšine prípadov nasledujúci:
1. Kupujúci vyberie nehnuteľnosť, ktorú chce kúpiť
Najjednoduchším a najefektívnejším spôsobom je kontaktovať jednu z realitných kancelárií pôsobiacich na trhu v Dubaji. Faktom je, že bez účasti agentov v Dubaji, ako aj vo zvyšku sveta, takmer žiadna transakcia s nehnuteľnosťami nie je dokončená. Realitné agentúry najčastejšie kontaktujú klientov, ktorí chcú prenajať, prenajať, kúpiť alebo predať nehnuteľnosť. Na trhu pracujú agenti, ako nikto iný, informácie o tom, kto, čo a koľko chcú prenajať, prenajať, predať alebo kúpiť. Realitná kancelária vo väčšine prípadov vystupuje ako tretia strana pri transakcii medzi predávajúcim a kupujúcim a zaručuje dodržiavanie záujmov oboch. Je však potrebné mať na pamäti, že nie všetci profesionálni účastníci trhu sú riadne zaregistrovaní a konajú legálne.
Po prvé, v súlade s výnosom predsedu krajinského úradu Dubaj č. 85 z roku 2006 musia mať všetky realitné kancelárie, ktoré pôsobia v Dubaji, licenciu na tento druh činnosti a musia byť zaregistrované v osobitnom registri úradu pre reguláciu trhu s nehnuteľnosťami v Dubaji (RERA).
Keďže podnikateľské subjekty v SAE nemajú univerzálnu právnu subjektivitu, musí sa v licencii jasne uviesť povolený druh činnosti. Napríklad pri sprostredkovaní predaja, nákupu alebo prenájmu musia byť tieto typy činností v licencii výslovne uvedené. Zároveň musia všetci agenti spoločnosti absolvovať príslušný výcvikový kurz a získať osobné maklérske karty s individuálnym číslom.
2. Predávajúci a kupujúci podpisujú kúpnu zmluvu, ktorá odráža všetky parametre transakcie.
Zmluva o predaji nehnuteľností musí vo všeobecnosti spĺňať tieto základné požiadavky:
Vyplní sa písomne. Notifikácia dokumentov o kúpe a predaji nehnuteľností v SAE sa nevyžaduje, postačuje jednoduchá písomná forma.
Napriek tomu, že úradným jazykom SAE je arabčina, zmluvy v angličtine sú všeobecne uznávané a akceptované bez prekladu. Výnimkou je prokuratúra, polícia a súdy, kde je povinný preklad do arabčiny.
Obsahujú základné podmienky transakcie. V zmluve o predaji nehnuteľnosti sa musí uviesť:
- predmet predaja;
- hodnota nadobudnutého majetku;
- dodatočné platby súvisiace s transakciou (provízia agentov, platby developerovi, registračný poplatok v pozemkovom oddelení, úhrada nákladov na údržbu zaplatených vopred atď.);
- obdobie, počas ktorého musí byť transakcia nákupu a predaja dokončená;
- podmienky a postup pri vyrovnaní;
- zodpovednosť strán v prípade nesplnenia podmienok zmluvy.
Je potrebné poznamenať, že vo väčšine prípadov sa účasť advokátov tretích strán na príprave zmluvy o predaji nehnuteľností nevyžaduje. Kvalifikovaní zamestnanci realitnej agentúry vykonávajúcej transakciu sú spravidla schopní takúto dohodu pripraviť na základe štandardných formulárov schválených a používaných pri činnosti spoločnosti.
3. Pri podpise kúpnej zmluvy kupujúci vykoná zálohu (zvyčajne 10% z hodnoty nadobudnutého majetku).
Realitná kancelária obvykle prijíma vklad od kupujúceho a drží ho až do konečného vyrovnania a registrácie transakcie na pozemkovom úrade. Pre kupujúceho to zaručuje vrátenie zálohy, ak k transakcii nedochádza z zavinenia predávajúceho. A predajca môže zase počítať s vyplatením sumy zálohy ako kompenzácie, ak sa transakcia neuskutoční vinou kupujúceho.
Dubajský trh s nehnuteľnosťami je nadnárodný. Kupujúci, predávajúci, prenajímatelia a nájomníci sú zvyčajne cudzí štátni príslušníci. Kde môžu hľadať jeden druhého pre prípad, že by sa niečo pokazilo? Realitná kancelária so sídlom v Dubaji je preto serióznym ručiteľom transakcie. Okrem toho je dôležitým faktorom požiadavka právnych predpisov o 100% vlastníctve takejto spoločnosti miestnymi obyvateľmi - občanmi SAE.
4. Predávajúci vypracuje povolenie vývojára na predaj svojho majetku (osvedčenie o námietkach, NOC), ktoré je potrebné na registráciu transakcie na pozemkovom oddelení Dubaj.
Povolenie vývojára (No Objection Certificate, NOC) je v skutočnosti osvedčenie o neexistencii dlhu predajcu voči vývojárovi. Registrácia takéhoto povolenia na predaj nehnuteľností môže trvať od 1 dňa do 2 až 3 týždňov, v závislosti od developera. Náklady na takéto povolenie sú opäť v závislosti od politiky vývojára od 500 do 5 000 UAE dirhamov (približne 137 - 1370 USD).
5. Po získaní povolenia na predaj predávajúci a kupujúci zaregistrujú nehnuteľnosť v mene nového vlastníka na pozemkovom úrade. V čase registrácie sa obvykle vyrovnávajú aj transakcie.
Evidenciu nehnuteľností vedie Dubajské ministerstvo nehnuteľností v elektronickej podobe. Registrácia prevodu vlastníctva nehnuteľnosti sa vykonáva v okamihu, keď kupujúci a predávajúci kontaktujú, a kupujúci okamžite dostane osvedčenie o registrácii („titul vlastníctva“) preukazujúce jeho vlastníctvo k nadobudnutému majetku.
Ak nehnuteľnosť ešte nebola uvedená do prevádzky, uskutoční sa jej registrácia na pozemkovom úrade v dočasnom registri. V tomto prípade kupujúci nedostane osvedčenie o registrácii, ale tzv. pôvodná kúpna zmluva (pôvodná kúpna zmluva).
Pri uvedení predmetu do prevádzky je základnou zmluvou o predaji vlastník, ktorý dostane osvedčenie o registrácii. Náklady na registráciu prevodu vlastníctva nehnuteľností na pozemkovom úrade sa vo všeobecnosti rovnajú 2% z predajnej ceny plus malá fixná platba (približne 100 USD) za vydanie osvedčenia.
Ak sa chcete zaregistrovať na pôdnom oddelení, musíte predložiť tieto dokumenty:
- originálne pasy kupujúceho a predávajúceho,
- originál osvedčenia o registrácii nehnuteľnosti v mene predávajúceho,
- Originály povolení na predaj nehnuteľností od developera (NOC),
- kópia kúpnej zmluvy.
Ak v čase registrácie prevodu práv nemáte príležitosť alebo si želajú byť osobne prítomní na pôdnom oddelení, môžete svoje splnomocnenie na registráciu nehnuteľnosti vo vašom mene delegovať na inú osobu vydaním notársky overeného plnomocenstva. To sa dá dosiahnuť napríklad na notárskom súde v Dubaji. Náklady na notárske overenie plnej moci sú 60 dirhamov SAE (asi 16 USD) plus 150 dirhamov (asi 41 USD). Existujú služby na napísanie plnej moci v angličtine a arabčine.
V čase registrácie prevodu práv na nehnuteľnosť sa uskutoční konečné vyrovnanie medzi predávajúcim a kupujúcim v rámci transakcie nákupu a predaja. Zúčtovanie sa zvyčajne vykonáva prevodom vopred pripravených bankových šekov z kupujúceho na predávajúceho v potrebných množstvách (tzv. Správcovské šeky - analóg bankového účtu). Takéto kontroly sú často pripravené realitnou agentúrou vykonávajúcou transakciu. Predtým, samozrejme, agentúra musí dostať všetky prostriedky od kupujúceho. Platby v hotovosti sa niekedy vyskytujú, ale nie sú bežné vzhľadom na množstvo nepríjemností, ktoré s tým súvisia.
Bezprostredne pred vydaním registračného osvedčenia kupujúcemu štátny tajomník požiada kupujúceho a predávajúceho o vyrovnanie a podpísanie dokladu o tom, že predávajúci nemá žiadne nároky na zaplatenie nehnuteľnosti. Aby proces dokončenia transakcie prebiehal hladko, musí kupujúci pripraviť všetky kontroly vopred a koordinovať názvy a sumy, ktoré sú v nich uvedené, s predajcom. Ak je transakcia vykonávaná realitnou agentúrou, zvyčajne preberá funkciu koordinácie a koordinácie platieb.
Ďalšie informácie o kúpe nehnuteľnosti v Dubaji získate od špecialistov IMEX Real Estate na tel. v Moskve +7 495 5100008, bezplatné číslo v Spojených arabských emirátoch 800-IMEX (800-4639) alebo zaslaním žiadosti e-mailom [email protected].
