ODPOVEDE NA ČASTO KLADENÉ OTÁZKY plechovka Kupujú cudzí občania nehnuteľnosť v Dubaji?
Občania cudzích krajín, ktorí nie sú členmi Rady pre spoluprácu v Perzskom zálive (GCC), majú nárok na plné vlastníctvo nehnuteľností v Dubaji („freehold“) iba na osobitne určených územiach v tzv. Freehold zónach. Zoznam týchto zón je stanovený vyhláškou vládcu Dubaje č. 3 z roku 2006. Patria sem takmer celé územie „nového Dubaja“ vrátane takých populárnych oblastí ako Dubajský prístav, The Palm Jumeirah, Emirates Living, Jumeirah Lakes Towers atď.
Je potrebné registrácia nehnuteľností v Dubaji a kto sa na tom podieľa?
Registráciu práv k nehnuteľnostiam v Dubaji zabezpečuje ministerstvo nehnuteľností Dubaj. V súčasnosti podliehajú vlastnícke práva, dlhodobé nájmy, záložné práva k nehnuteľnostiam a pod. V príslušnej registri, registrácia sa vykonáva na hotových aj na objednávku vybavených zariadeniach a na stavebných projektoch („mimo plánu“). V prvom prípade majiteľ dostane osvedčenie o registrácii nehnuteľnosti (listina o vlastníctve) av prípade registrácie ešte neukončenej nehnuteľnosti (registrácia Oqood) - pôvodná kúpna zmluva (pôvodná kúpna zmluva). Náklady na registráciu prevodu vlastníctva nehnuteľností na pozemkovom úrade sú vo všeobecnosti 4% z predajnej ceny plus 4 000 drxov SAE (približne 1100 USD) za služby strediska spracovania transakcií (správca DLD) plus malá fixná platba (v závislosti od typu registrovaného majetku). na vydanie osvedčenia.
Aké dane by mal majiteľ nehnuteľnosti platiť v Dubaji?
V Spojených arabských emirátoch nie sú dane z príjmu ani dane z príjmu. Preto vlastníctvo nehnuteľností v Dubaji, ako aj príjem, napríklad z jeho prenájmu, nemá pre majiteľa v jurisdikcii SAE žiadne daňové dôsledky. Je však potrebné si uvedomiť, že vlastník nehnuteľnosti je zodpovedný za jej riadne udržiavanie a je povinný platiť náklady na jeho údržbu (tzv. Poplatky za údržbu alebo servisné poplatky).
Výška poplatkov za služby je stanovená správcovskou spoločnosťou po dohode so združením vlastníkov (ak už bolo takéto združenie vytvorené) a je schválené Dubajskou regulačnou agentúrou pre trh s nehnuteľnosťami (RERA).
Poplatok za údržbu zahŕňa náklady na stráženie budovy, čistenie spoločných priestorov, odvoz odpadu, údržbu infraštruktúry (parkoviská, bazény, telocvične, rekreačné oblasti) atď. Platby sa spravidla účtujú ročne jeden rok vopred a pre Dubaj sa v závislosti od projektu pohybujú od 20 USD do 80 USD za meter štvorcový. m za rok.
Môže si ju majiteľ nehnuteľnosti v Dubaji prenajať?
Vzťahy medzi prenajímateľmi a nájomníkmi v Dubaji sa riadia zákonom č. 26 z roku 2007, ako aj jeho zmenami a doplneniami. Podľa súčasných právnych predpisov má každý vlastník nehnuteľností na území emirátu Dubaj právo prenajať si svoj majetok na dlhodobý prenájom. Nehnuteľnosti sa obvykle prenajímajú na obdobie jedného roka, po ktorom nasleduje obnova. Vlastníci sa tiež môžu obrátiť na spoločnosť s licenciou a previesť na ňu svoj majetok na správu. V tomto prípade sa správcovská spoločnosť postará o všetky otázky týkajúce sa vzťahov s nájomcami.
Aký príjem z prenájmu môže majiteľ nehnuteľnosti v Dubaji očakávať?
Ak hovoríme o priemerných trhových ukazovateľoch súčasnej návratnosti investícií do nehnuteľností, potom v prípade bývania v Dubaji je dnes ukazovateľ čistého príjmu z prenájmu (tj príjem mínus náklady na správu nehnuteľností) v priemere 5 - 8% ročne. Rozpätie ziskovosti je spôsobené rozdielmi v type a kategórii nehnuteľností, ich umiestnení a nákladoch na služby. Navyše drahšie exkluzívne nehnuteľnosti spravidla poskytujú nižší výnos vo forme príjmu z prenájmu ako hromadné bývanie v dostupných projektoch.
Pokiaľ ide o trh s kancelárskymi nehnuteľnosťami, dnes sú takéto investície z hľadiska príjmu z prenájmu menej atraktívne ako nákup bývania. Prenájom obchodných priestorov (medzi ktoré patria nielen obchody, ale aj servisné strediská, kaviarne, reštaurácie atď.) Je potenciálne schopný dosiahnuť vyšší príjem (až 15%), záleží to však na parametroch samotnej nehnuteľnosti, a od vonkajších faktorov.
Existujú nejaké obmedzenia týkajúce sa nákladov na prenájom v Dubaji?
Uzatvorením zmluvy o prenájme nehnuteľností majú strany transakcie právo dohodnúť sa na akýchkoľvek podmienkach, ktoré nie sú v rozpore so súčasnými právnymi predpismi. Neexistujú žiadne priame obmedzenia týkajúce sa nájomnej ceny, ktorá je uvedená v zmluve medzi prenajímateľom a nájomcom. Existujú však legislatívne obmedzenia týkajúce sa zvýšenia nákladov na prenájom pri obnovení zmluvy na ďalšie obdobie. Pri revízii nájomného smerom nahor by sa mal prenajímateľ riadiť indexom Dubajského úradu pre reguláciu nehnuteľností (RERA), ktorý odráža priemerné nájomné za rôzne typy bývania v závislosti od oblasti.
Aké sú požiadavky na nájomcov v Dubaji?
Nájomcom nehnuteľnosti v Dubaji (ak nehovoríme o krátkodobom prenájme bývania), môže byť len fyzická alebo právnická osoba so štatútom rezidenta v Spojených arabských emirátoch. To znamená, že nájomnú zmluvu je možné uzavrieť iba s občanom SAE alebo krajinou, ktorá je členom Rady pre spoluprácu arabských štátov Perzského zálivu, alebo s krajanmi s pobytovým vízom.
Preto je nájomca právnickou osobou, musí mať príslušnú registráciu v SAE. Môže to byť miestna organizácia, spoločnosť registrovaná vo voľnej ekonomickej zóne alebo pobočka (zastúpenie) zahraničnej spoločnosti.
Vyžaduje sa registrácia nájomnej zmluvy na nehnuteľnosti v Dubaji a kto sa na nej zúčastňuje?
V súlade so zákonmi Dubajského emirátu musia byť všetky nájmy nehnuteľností na jeho území riadne zaregistrované. Registráciu nájomných zmlúv zabezpečuje Dubajská realitná regulačná agentúra (RERA). Najmä na tieto účely agentúra vytvorila systém Ejari, ktorý umožňuje registráciu zmlúv prostredníctvom internetu a špecializovaných servisných stredísk. Prenajímateľ aj nájomca si môžu zaregistrovať nájom. Doteraz sa stanovila zodpovednosť za nedodržanie povinnosti povinnej registrácie, ale podľa ustanovení zákona sú všetci účastníci transakcií, ktoré neboli zaregistrované, automaticky zbavené práva obrátiť sa na súdne a vládne orgány na ochranu svojich záujmov. Registrácia otvorených nájomných zmlúv v systéme Ejari sa vyžaduje aj na otváranie víz na pobyt v rodine.
Ako platiť nájomné za nehnuteľnosť v Dubaji?
Na trhu s prenájmom v Dubaji, ako aj vo zvyšku SAE, je obvyklé platiť nájomné za nasledujúci rok.
Všetky platby sa spravidla uskutočňujú prostredníctvom bankových šekov. V závislosti od podmienok zmluvy sa ročná výška nájmu platí jednou alebo viacerými šekmi. V druhom prípade sú kontroly datované do budúcich dátumov. Napríklad, ak je počet kontrol 4, potom dátumy kontrol budú zodpovedať dátumom v budúcnosti každý štvrťrok a ak počet kontrol je 12, budú datované v mesačných intervaloch. Preto prenajímateľ ho môže v deň uvedený na šeku predložiť banke a získať peniaze z účtu nájomcu. Vydanie nezabezpečených šekov v SAE je trestným činom, takže platenie šekmi, hoci neposkytuje 100% záruku nájomného, je pomerne spoľahlivým a pohodlným spôsobom uskutočňovania platieb.
Môže majiteľ domu, ktorý nie je rezidentom SAE, dostať peniaze na šek?
Je potrebné si uvedomiť, že obdobie, počas ktorého je možné predložiť šek na platbu, je 6 mesiacov, po uplynutí ktorého sa zruší. Ak je šek napísaný na meno jednotlivca a na ňom nie je žiadna známka, len na bankový účet príjemcu, môže osoba uvedená na šeku bez ohľadu na prítomnosť víza na pobyt prijímať hotovosť v ktorejkoľvek pobočke vydávajúcej banky. V opačnom prípade, alebo ak je šek napísaný v mene spoločnosti, peniaze na ňu môžu byť prijaté iba na bankový účet a účet musí byť otvorený v jednej z bánk v SAE. Stav bydliska sa tiež nevyžaduje. Niekoľko bánk v Spojených arabských emirátoch ľahko otvára účty pre nerezidentov.
Postup na otvorenie účtu v banke trvá menej ako hodinu a minimálne požiadavky na vloženie peňazí na účet na jeho otvorenie sú v súčasnosti 5 000 EUR (približne 1 400 USD). Ak uvedené nájomné možnosti nie sú pre prenajímateľa vhodné, môže uzavrieť dohodu so správcovskou spoločnosťou alebo s realitnou kanceláriou, prostredníctvom ktorej sa nájom realizoval. Šeky môžu byť vydané v mene agentúry a po obdržaní peňazí od nich ich agentúra prevedie (prevody v hotovosti alebo akýmkoľvek iným vhodným spôsobom) prenajímateľovi. Hlavnou vecou v tomto prípade je kompetentný prístup k otázke výberu partnerskej spoločnosti.
Kto platí províziu realitnej agentúre? Ak je sprostredkovateľom transakcie realitná agentúra, vyplatí sa mu provízia. Podľa existujúcej praxe nájomca platí províziu realitnej agentúre. Zvyčajne to predstavuje 5% z ročného nájomného.
Agentúrne služby sa skončia po podpísaní nájomnej zmluvy. Ak prenajímateľ potrebuje ďalšie služby agentúry (zastupovanie jeho záujmov v SAE počas doby prenájmu, prijímanie platieb od nájomcu, platenie nákladov na údržbu nehnuteľností atď.), Ich náklady sa dohodnú dodatočne.
Kto platí za prevádzku a údržbu prenajatého majetku?
Nájomca a prenajímateľ sa môžu dohodnúť na akýchkoľvek podmienkach prenájmu, prenajímateľ je však spravidla zodpovedný za úhradu nákladov na údržbu (poplatky za údržbu / servisné poplatky) a veľké opravy nehnuteľnosti.
Všetky bežné výdavky spojené s prevádzkou prenajatého objektu, ako napríklad: platba vody, elektriny, klimatizácia, telefón, pripojenie na internet atď., Ako aj priebežné opravy nehnuteľností, znáša nájomca. Nájomca naviac spája inžinierske siete od príslušných dodávateľov nezávisle a vo vlastnom mene. Nájomca tiež platí tzv „Poplatok za bývanie“, čo je obecný poplatok vo výške 5% ročného nájomného. Poplatok účtuje Dubajský úrad pre elektrinu a vodu (DEWA) v rovnakých splátkach po celý rok spolu s platbami za elektrinu a vodu. Ak nehnuteľná jednotka nie je pripojená k vode a elektrine (t. J. Nie je obývaná), daň z nehnuteľností sa neúčtuje. Napriek tomu, že daň z nehnuteľností bola zavedená už dávno, jej rozsiahly výber nebol riadne zavedený a stále nie je súčasťou niektorých účtov DEWA.
Je možné obísť sa bez agentov pri transakciách s nehnuteľnosťami v Dubaji?
Takmer žiadna transakcia s nehnuteľnosťami nie je dokončená bez agentov v Dubaji, rovnako ako vo zvyšku sveta. V realitných agentúrach sa najčastejšie uplatňujú klienti, ktorí chcú prenajať, prenajať, kúpiť alebo predať nehnuteľnosť. Na trhu pracujú agenti, ako nikto iný, informácie o tom, kto, čo a koľko chcú prenajať, prenajať, predať alebo kúpiť. Zďaleka nie všetci profesionálni účastníci trhu sú riadne zaregistrovaní a legálne fungujú.
Aké sú požiadavky na realitných agentov v Dubaji?
V prvom rade treba mať na pamäti, že v súlade s nariadením predsedu krajinského oddelenia Dubaj č. 85 z roku 2006 musia mať všetky realitné kancelárie, ktoré pôsobia v Dubaji, licenciu na príslušný druh činnosti a musia byť zaregistrované v osobitnom registri Agentúry pre reguláciu trhu. Dubajská nehnuteľnosť (RERA). Keďže podnikateľské subjekty v SAE nemajú univerzálnu právnu subjektivitu, musí sa v licencii jasne uviesť povolený druh činnosti. Napríklad pri sprostredkovaní predaja, nákupu alebo prenájmu musia byť tieto typy činností v licencii výslovne uvedené.
Zároveň musia všetci agenti spoločnosti absolvovať príslušný výcvikový kurz a získať osobné maklérske karty s individuálnym číslom. Tieto opatrenia sú primárne zamerané na ochranu práv a záujmov klientov a ich cieľom je minimalizovať možnosť podvodov zo strany agentov. Skontrolujte registráciu realitnej agentúry a jej agentov na oficiálnej webovej stránke oddelenia Dubaj Land Department na adrese www.dubailand.gov.ae.
Prečo je dôležité, aby bol agent riadne zaregistrovaný?
Dubajský trh s nehnuteľnosťami je nadnárodný. Kupujúci, predávajúci, prenajímatelia a nájomníci sú zvyčajne cudzí štátni príslušníci. Kde môžu hľadať jeden druhého pre prípad, že by sa niečo pokazilo? Realitná kancelária so sídlom v Dubaji je preto serióznym ručiteľom transakcie. Okrem toho je dôležitým faktorom požiadavka právnych predpisov o 100% vlastníctve takejto spoločnosti miestnymi obyvateľmi - občanmi SAE.
Realitná kancelária vo väčšine prípadov koná ako tretia strana pri transakcii medzi predávajúcim a kupujúcim a zaručuje tak záujmy oboch strán.
Napríklad spravidla je to agentúra, ktorá prijíma vklad od kupujúceho a drží ho až do konečného vyrovnania a registrácie transakcie. Pre kupujúceho to zaručuje vrátenie zálohy, ak k transakcii nedochádza z zavinenia predávajúceho. A predajca môže zase počítať s vyplatením sumy zálohy ako kompenzácie, ak sa transakcia neuskutoční vinou kupujúceho.
AKO REALIZUJÚ KÚPIŤ V DUBAI
Vo všeobecnosti platí, že postup kúpy nehnuteľnosti v Dubaji je vo väčšine prípadov nasledujúci:
1. Kupujúci vyberie nehnuteľnosť, ktorú chce kúpiť.
2. Predávajúci a kupujúci podpisujú kúpnu zmluvu, ktorá odráža všetky parametre transakcie, najmä:
- hodnota nadobudnutého majetku
- dodatočné platby spojené s transakciou (provízia agentov, platby vývojárovi, registračný poplatok, úhrada nákladov na údržbu zaplatených vopred atď.)
- obdobie, počas ktorého musí byť transakcia nákupu a predaja dokončená
- podmienky a postup pri vyrovnaní
- zodpovednosť strán v prípade nesplnenia podmienok zmluvy
3. Pri podpise kúpnej zmluvy s predávajúcim vykoná kupujúci zálohu (zvyčajne 10% z hodnoty nadobudnutého majetku).
4. Predávajúci vypracuje povolenie od vývojára na predaj svojho majetku (osvedčenie o námietkach, NOC), ktoré je potrebné na registráciu transakcie na pozemkovom oddelení Dubaj, a potvrdzuje, že predávajúci nemá nedoplatky na platbách týkajúcich sa nehnuteľností.
5. Po získaní povolenia na predaj predávajúci a kupujúci zaregistrujú nehnuteľnosť v mene nového majiteľa v jednom z registračných stredísk pozemkového oddelenia (správca DLD).V čase registrácie sa obvykle vyrovnávajú aj transakcie.
AKO NEHNUTEĽNOSŤ NA PRENÁJOM V DUBAI
Vo všeobecnejších podmienkach je postup prenájmu nehnuteľností vo Dubaji vo väčšine prípadov nasledujúci:
1. Prenajímateľ hľadá nájomcu sám alebo s pomocou realitnej kancelárie.
2. Ak nájomca nájde nájomcu, nájomca podpíše nájomnú zmluvu, ktorá odzrkadľuje všetky parametre transakcie, najmä:
- cena prenájmu a platobné podmienky
- doba prenájmu a podmienky jej predĺženia
- dodatočné náklady spojené s prevádzkou nehnuteľností a ich rozdelením medzi strany
- zodpovednosť strán v prípade nesplnenia podmienok zmluvy
3. Pri podpise zmluvy nájomca platí nájomné za rok (zvyčajne šekom), ako aj kauciu (zvyčajne 5% ročného nájomného).
4. Po prijatí platby od nájomcu mu prenajímateľ poskytne kľúče, prívesky na kľúče, prístupové karty atď., Ktoré sú potrebné na neobmedzený prístup do prenajatých priestorov a súvisiacich objektov infraštruktúry (bazén, telocvičňa atď.), Ako aj kópie dokumentov ( osvedčenie o vlastníctve, pas majiteľa atď.), potrebné nájmy
Atoru na pripojenie vody, elektriny, klimatizácie, telefónu, internetu atď.
Ďalšie informácie o nadobudnutí a správe vášho majetku v Dubaji získate od odborníkov spoločnosti IMEX Real Estate tel. v Moskve +7 495 5100008, bezplatné číslo v Spojených arabských emirátoch 800-IMEX (800-4639) alebo zaslaním žiadosti e-mailom [email protected]
