Stupeň vášne na trhu s nehnuteľnosťami v Dubaji, ktorý by sa mal chápať ako rýchle tempo rastu cien a aktivita vývojárov, sa v posledných dvoch štvrťrokoch roka výrazne znížil. A to znamená, že nová vlna „zlatého“ ponáhľania sa do nehnuteľností, ktoré tak znepokojovalo odborníkov, spala a trh s nehnuteľnosťami zostal v relatívne zdravom a nádejnom stave.
Hory a pády
Ak hlavnou správou za celý predchádzajúci rok a začiatok tohto roka boli počty analytikov, ktorí vyhlasujú, že na realitnom trhu v Dubaji vydávajú novú, vysoko cenovú špirálu cien, je už možné konštatovať, že všetky varovania autoritatívnych svetových organizácií o nebezpečenstve prehriatia trhu a vzniku novej „finančnej bubliny“ nie sú. boli márne a opatrenia prijaté dubajskou vládou v reakcii na tieto varovania boli veľmi účinné. Už v prvej z jesenných správ medzinárodných poradenských agentúr, vo výročnej správe o stave trhu s nehnuteľnosťami „UAE Real Estate 2014“ od spoločnosti Cluttons, by sa dalo povedať, že dôsledné a zjavne dlhodobé spomalenie rastu cien v segmente predaja a v segmente prenájmu. Štatistické údaje o trhu s nehnuteľnosťami v Dubaji naznačujú, že ceny prenájmu nehnuteľností na bývanie najvýraznejšie spomalili svoj rast v segmente drahých nehnuteľností, najmä v dôsledku nižšieho dopytu. A v hlavnom meste SAE, v Abú Zabí, pokles mier rastu nájomného čoskoro vyrovná miestne ceny s Dubajom, varujú experti Cluttons.
Ostatné spoločnosti sa zaoberajú analytikmi spoločnosti Cluttons. Agentúra Colliers International vo svojej poslednej septembrovej správe o cenách nehnuteľností v Spojených arabských emirátoch naznačuje, že rast cien nehnuteľností v Dubaji v druhom štvrťroku klesol takmer o polovicu v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom a dosiahol iba 3%. V správe sa uvádza, že takáto stabilizácia situácie s cenami na trhu s nehnuteľnosťami v Dubaji mala tri hlavné dôvody: po prvé, ide o zvýšenie nákladov na nájomné, a po druhé, o dôkladnú premyslenú politiku regulačných orgánov emirátu, najmä o zavedenie obmedzení výšky pôžičiek. a po tretie zdvojnásobenie registračného poplatku za predaj bytov. V súčasnosti je rast dopytu obmedzený veľkosťou úveru, ktorý je obmedzený objednávkou centrálnej banky SAE na 75% hodnoty nehnuteľností pre vysťahovalcov a na 80% pre občanov SAE, ako aj zvýšením percentuálneho bodu registračného poplatku za predaj nehnuteľností, ktorý sa zvýšil z 2% na 4%.
Na druhej strane, Dubaj je stále nesporným svetovým lídrom z hľadiska ročného rastu cien už piaty štvrťrok v rade. Podľa všetkých rovnakých renomovaných agentúr však táto situácia pravdepodobne nebude trvať dlho. Emirát sa, samozrejme, dobre rozbehol a teraz bude pre ostatné rozvíjajúce sa trhy ťažké ho dobehnúť, pokiaľ ide o rast cien, ale dobrou správou je, že tento vysoký ukazovateľ aspoň štvrťročne zastavil svoj nebezpečný rýchly rast. Ďalšia analytická agentúra Knight Frank poznamenáva, že globálny index cien nehnuteľností v Dubaji v treťom štvrťroku klesol na 24% z 27,7% podľa údajov v čase zostavovania predchádzajúceho indexu v marci, stále však zostáva vysoký medzi 53 krajinami uvedenými v správe. Podľa Knight Franka sa ceny nehnuteľností na bývanie v Dubaji počas šiestich mesiacov od štvrtého štvrťroka 2013 do druhého štvrťroka 2014 zvýšili o 7,4% a za posledné tri mesiace od prvého do druhého štvrťroka tohto roka - o 3, 9%. Segment bývania strednej triedy v Dubaji sa však, rovnako ako v ostatných emirátoch, vyvíja najaktívnejšie a predstihuje segment luxusných nehnuteľností v oblasti nehnuteľností z hľadiska rastu cien. Je to najmä kvôli obmedzeniu výšky úveru, podľa ktorého kupujúci, ktorí chcú kúpiť bývanie v hodnote do 1,5 milióna USD, majú viac slobody pri získavaní hypotéky. Odborníci Knight Frank predpovedajú, že ceny nehnuteľností v strednom cenovom segmente a ďalej v priebehu nasledujúcich 12 - 18 mesiacov bude naďalej rásť rýchlejšie ako ktokoľvek iný. Vo všeobecnosti na svete na trhoch s nehnuteľnosťami existuje mierny vzostupný trend cien: zvýšenie nákladov na bývanie sa zaznamenalo v 40 z 53 krajín, o ktorých sa v správe uvažovalo. Rozdiel v miere rastu cien medzi hornou a dolnou pozíciou ratingu od Knight Frank však zostáva rovnaký, v priemere 30-35%.
Rozmach nových projektov
Napriek spomaleniu cien nehnuteľností v SAE ako celku sa však aktivita domácich a zahraničných developerov zintenzívnila až od začiatku jesene. Tomu veľmi uľahčila Cityscape Global 2014, najväčšia medzinárodná výstava nehnuteľností, ktorá sa konala v septembri v Dubaji a na ktorej pavilónoch sa zišlo takmer 50 tisíc návštevníkov a účastníkov z rôznych krajín. Nie je však prekvapujúce, že pred a po trojdňovom podujatí v Dubaji samotnom av Spojených arabských emirátoch ako celku došlo k začatiu nových projektov trochu pokojne.
Na druhej strane, samotná výstava viac ako kompenzovala následný pokojný trh: počas troch dní akcie bolo vyhlásených 27 nových realitných projektov za rekordnú sumu 10,8 miliárd USD Medzi najaktívnejší a najvýznamnejší účastníci Cityscape Global, ako sú spoločnosti Meraas, Dubai Holding, Emaar, Union Properties, Damac a Meydan Group. Podľa organizátora výstavy Informa bol celkový počet návštevníkov v tomto roku o 42% vyšší ako v minulom roku, takže na nasledujúcom podujatí budúcom roku sa plánuje zväčšenie plochy výstavných hál o 25%, na čo sa v tomto roku umiestni 208 výstavných stánkov.
Všeobecne platí, že ak hovoríme o činnosti vývojárov aj kupujúcich na realitnom trhu, stojí za zmienku, že ani jeden z nich sa nezastaví, a na to existujú dobré dôvody. Čím viac nehnuteľností bude postavených v Spojených arabských emirátoch, tým bude menší tlak na existujúci fond a dostupnejšie ceny budú, najmä ak vývojári sústredia svoje činnosti do segmentu stredne drahého bývania, čo už značne napreduje. Podľa dubajského ministerstva pôdy Dubajský realitný fond za posledných šesť mesiacov doplnil 42 nových projektov od popredných vývojárov, vrátane 17 veľkých projektov na výstavbu víl a mestských domov. Po dokončení ich implementácie sa na trhu objaví 11 250 nových bytových jednotiek, z čoho 3 041 bude víl v 17 realitných projektoch a 8 209 objektov bude v zostávajúcich 25 projektoch byty. Podľa väčšiny odborníkov sa silné ekonomické postavenie regiónu, zlepšenie očakávaní investorov, pokiaľ ide o ďalší rozvoj trhu, ako aj očakávanie svetovej výstavy EXPO2020 v Dubaji, stanú hlavnými určujúcimi faktormi pri stanovovaní cien, dopyte po nehnuteľnostiach v Spojených arabských emirátoch, ako aj pri činnosti vývojárov a zvyšovaní počet nových projektov čoskoro. A pre rastúcu dôveru investorov dnes existujú všetky potrebné dôvody: Rast objemu investícií Vláda a riadiace orgány mesta Dubaj sa neunavujú, aby vylepšili a zdokonalili nástroje riadenia a regulácie trhu s nehnuteľnosťami, takže chuť investorov rastie úmerne ich záujmom. Očakáva sa, že dôvera investorov sa výrazne zvýši novým zákonom s názvom Tanweer, ktorý bude prvým svojho druhu nielen v Dubaji, ale aj vo svetovej praxi. Investorom nehnuteľností poskytne možnosť získať späť 100% svojich investícií, ak developer včas nedokončí výstavbu nehnuteľností.
Investor bude tiež môcť žalovať a požadovať náhradu za svoje investície, ak developer úmyselne uvedie investora do omylu alebo zmení nuansy projektu bez predchádzajúceho súhlasu investora a regulačných orgánov. Akékoľvek nové konania vývojára alebo sprostredkovateľa, ktoré vedú k porušeniu záručných povinností ním, ako aj k porušeniu akýchkoľvek ustanovení zmluvy medzi predávajúcim alebo sprostredkovateľom a kupujúcim alebo investorom, ako aj k zavádzaniu investora v súvislosti so vznikom predmetu, môžu byť tiež dôvodom súdneho konania podľa nového zákona. nehnuteľnosť a jej vlastnosti. Všetky vyššie uvedené porušenia však bude stále potrebné dokázať pomocou odborného posúdenia, poznamenáva ministerstvo.
Okrem toho bude Dubajská agentúra pre reguláciu trhu s nehnuteľnosťami (RERA) preberať aj sprostredkovateľské agentúry - hlavné metódy monitorovania činnosti takýchto organizácií sa budú mierne meniť v smere sprísňovania. Opatrenia na stabilizáciu trhu spolu s ďalšími dôležitými faktormi nespomalili rast investícií do hospodárstva SAE, ktorý bol tento rok nielen pôsobivý, ale bez preháňania, ohromujúci. Rast investícií do ekonomiky Dubaj za rok dosiahol 2174,3%, zatiaľ čo ostatné popredné mestá sveta, zaradené do rebríčka najpopulárnejších miest pre investorov z analytickej kancelárie C&W, sa môžu pochváliť iba dvojciferným nárastom investícií v priebehu roka. Vďaka tomuto ukazovateľovu sa Dubaju v tomto zozname podarilo okamžite zvýšiť z 186. miesta na 39. miesto.
Atrakcie a jazdy
Záujem investorov je o to väčší, že okrem priaznivých podmienok v Spojených arabských emirátoch ako celku a najmä v Dubaji existuje veľa vecí, do ktorých treba skutočne investovať, pokiaľ ide o sektor nehnuteľností. Dubaj je dnes možné bezpečne označiť za jedného z šampiónov, čo sa týka množstva toho, čo sa bežne nazýva príťažlivé slovo, teda objekty, ktoré sú obzvlášť atraktívne nielen pre turistov, ale aj pre investorov. Pavilóny vyššie uvedenej výstavy Cityscape Global sa v jesennej sezóne ukázali byť obzvlášť bohaté. Väčšina z týchto stavebných projektov ešte nezačala čakať na povolenie. Teraz však môžete vyzdvihnúť napríklad nový, druhý v rade 46-poschodový legendárny hotel Royal Atlantis na Palm Jumeirah, ktorý sa stane druhým najväčším hotelom na ostrove po samotnej Atlantis The Palm. Výstavba tejto „príťažlivosti“ bude stáť Dubaj Investment Corporation (ICD) 1,4 miliardy dolárov. Pokiaľ ide o atrakcie, budú prekvapení Dubajskými parky a strediskami, ktorých náklady sú celkom asi 10 miliárd USD. Tento zábavný komplex, ktorý sa nachádza v oblasti Jebel Ali budú existovať tri tematické parky: Motiongate Dubai, Bollywood Parks Dubai a Legoland Dubai. A ak tu všetky zázraky a svetové rekordy nemôžu prilákať nových obyvateľov a investorov, možno ich presvedčia správa Savillsovej nazvaná Správa o svetovom výskume, ktorá naznačuje, že dnešný život v Dubaji je o 16% lacnejší ako v predkrízovom roku 2008. , Môžeme teda povedať, že teraz je čas stať sa obyvateľom „mesta budúcnosti“, aby sme boli osobne svedkami všetkých jeho ďalších úžasných premien.
Ďalšie informácie o nadobudnutí a správe vášho majetku v Dubaji získate od odborníkov spoločnosti IMEX Real Estate tel. v Moskve +7 495 5100008, bezplatné číslo v Spojených arabských emirátoch 800-IMEX (800-4639) alebo zaslaním žiadosti e-mailom [email protected]
