Zaslal: Helena Kryuková Vytrvalosť a opatrný optimizmus - takto môžete opísať správanie dubajských vývojárov a maklérov v prvých mesiacoch roku 2015 na pozadí rastúceho dopytu a súčasného poklesu cien. Zdá sa, že hlavnou lekciou, ktorú sa Dubaj poučila z náročných skúseností z rokov 2008 - 2009, bolo uvedomenie si dôležitosti pevných základov pre akékoľvek nadšenie. Nadšenie emirátu na trhu s nehnuteľnosťami sa však vôbec neznížilo.
Zmena etáp
Prirodzená zmena období činnosti a relatívneho chladenia je charakteristická pre akýkoľvek trh s nehnuteľnosťami. A Dubaj v tomto zmysle, môžeme povedať, mal šťastie. Po horúčkovom tempe rastu a rastúcich cenách koncom roka 2013 - začiatkom roku 2014, ktoré tak mnohým predkrízovým rozmachom v roku 2008 pripomínalo, že MMF dokonca vydal dubajským úradom oficiálne varovanie, zmena kurzu smerom k ochladzovaniu bola relatívne bezbolestná.
Kritická fáza už bola dokončená. K kolapsu trhu nedošlo, naopak, v druhej polovici roku 2014 trh začal postupne a pomaly získavať všetky znaky vyspelého a stabilného vývoja. Bolo to do značnej miery spôsobené včasnými a účinnými opatreniami dubajskej vlády, ktorá bola opakovane spomínaná v mnohých zdrojoch. Teraz by som chcel povedať niečo iné. O tom, čo tento trh ďalej očakáva.
Umelé precenenie dubajskej nehnuteľnosti spojené s nasýtenosťou trhu novým vysoko kvalitným bývaním podľa odborníkov povedie emirát k nevyhnutnej cenovej úprave v roku 2015. Na začiatku roka niektorí znepokojení analytici v tomto ohľade mierne nadhodnotili konkrétne predpovede, ale po niekoľkých týždňoch opravili svoje predpovede. Odborníci z medzinárodného analytického a konzultačného úradu Jones Lang Lasalle teda sľubujú Dubaji zníženie cien o 5 až 10% na rok 2015. Podľa odborníkov JLL, iba v posledných dvoch rokoch, podľa júna 2014, ceny nehnuteľností v Dubaji vzrástli o 56%. Podľa JLL sa v roku 2015 v Dubaji uvedie do prevádzky 25 000 kusov nových bytov, čo zodpovedá 7% celkového bytového fondu emirátu. Podľa Craiga Plumba, vedúceho analytiky na pobočke JLL na Strednom východe, je však trh celkom schopný prijať také množstvo nových nehnuteľností bez zníženia cien. Ich pokles bude preto s najväčšou pravdepodobnosťou určovať ďalšie faktory, najmä nadmerne vysoké ceny nehnuteľností.
Ďalším aspektom cenotvorby v mnohých odvetviach dubajského hospodárstva, ktorý vzbudzuje obavy potenciálnych investorov v zahraničí, je situácia s cenami ropy, ktorej náklady sú vo verejnej mysli tradične spojené s cenami za všetko ostatné, a to najmä v arabských krajinách, ktoré tento vývoz vedú. “ čierne zlato. ““
V tomto zmysle nás odborníci ponáhľajú, aby nás potešili: pokles cien ropy nebude mať výrazný vplyv na trh s nehnuteľnosťami v Dubaji. Tento emirát má málo spoločného s trhom obchodovania s ropou, ale pokles kotácií o 30% z maximálneho ukazovateľa v júni 2014 môže oslabiť dôveru potenciálnych investorov, uviedli odborníci JLL. Situácia na devízovom trhu môže do istej miery oslabiť aktivitu niektorých investorov: v dôsledku viazania dirhamu na dolár sa život v Dubaji pre niektorých vysťahovalcov stal drahší, ale vo všeobecnosti sa v tomto zmysle obrázok trochu zmení, uvádza sa v správe JLL.
Titul na trhu
Skutočnosť, že jasné ochladenie dubajského trhu s nehnuteľnosťami je istým znakom jeho stabilizácie, by sa dalo pochybovať o tom, že optimisti v tomto zmysle vyjadrili iba analytici.
Úplne ho však zdieľajú tí, od ktorých priamo závisí ďalší vývoj situácie, tj samotní účastníci trhu, vývojári a sprostredkovatelia, kľúčové priemyselné ukazovatele. 90% dubajského trhu s nehnuteľnosťami v súčasnosti ovládajú štyria priemyselní giganti - Nakheel, Damac, Dubai Properties a Emaar. Preto výkyvy zisku a aktivity týchto vývojárov významne ovplyvňujú situáciu na realitnom trhu ako celku.
Napríklad gigant dubajského trhu s nehnuteľnosťami Nakheel, ktorý v roku 2014 zadal do prevádzky 132 nových obytných nehnuteľností na umelom ostrove The Palm Jumeirah a množstvo nehnuteľností v oblastiach Dubaja ako A1 Furjan, Medzinárodné mesto, Jumeirah Village, Jumeirah Park a Jumeirah Výšky, očakáva výrazný rast zisku v roku 2015 a nebude obmedzovať tempo svojej činnosti. Spoločnosť má v úmysle zvýšiť príjem z prenájmu až na 2 miliardy dolárov ročne, a to vďaka takmer miliónu nových štvorcových metrov maloobchodných priestorov, ktoré developer uvedie do prevádzky v súčasnom roku, ako aj 30 000 nových bytových zariadení, ktoré budú prenajaté. , Nakheel zabezpečil podporu bánk na ďalšie štyri roky - finančné inštitúcie poskytnú vývojárovi pôžičky vo výške najmenej 2,15 miliárd USD, pričom samotný Nakheel plánuje v roku 2015 poskytnúť stavebné zmluvy v celkovej výške 1,91 miliardy USD, zatiaľ čo v roku 2015 v minulom roku to bolo 1,44 miliardy USD.
Ďalší významný hráč v dubajskom realitnom priemysle Damac tiež predstavil svoju predpoveď do budúcnosti: v roku 2015 sa trh pravdepodobne stabilizuje, zatiaľ čo v rokoch 2016 - 2017 sa pravdepodobne zníži počet nových zadaných projektov, čo môže viesť k novému kola zvýšenie cien.
Kolektívne stanovisko väčšiny účastníkov trhu s nehnuteľnosťami v Dubaji tiež potvrdzuje zmiernenie poklesu cien nehnuteľností v Dubaji v roku 2015, ale nazýva ostatné faktory poklesu. V prvom rade ide o zvýšenie poplatkov za predaj nehnuteľností, prísnejšie pravidlá pre vydávanie hypoték a nedostatok dostupného bývania, a to napriek skutočnosti, že SAE vo všetkých krajinách Perzského zálivu (GCC) pravidelne viedla ratingy z hľadiska objemu nehnuteľností uvedených do prevádzky v posledných rokoch. , Napríklad celková hodnota nehnuteľností postavených v roku 2014 sa odhaduje na 21,28 miliárd USD, ale podiel najvyhľadávanejších dostupných nehnuteľností v tejto celkovej hmotnosti je, žiaľ, príliš malý, a preto je nadmerný dopyt po nej.
Časovo vymedzené užívanie nehnuteľností a crowdfunding
A tieto dve nové slová povedali samotní investori v oblasti nehnuteľností, ktorí neustále hľadajú nové a najziskovejšie spôsoby investovania v najspoľahlivejšej oblasti, v oblasti rezidenčných nehnuteľností. Najmä pre Dubaj a SAE ako celok sa tieto dve koncepcie stali obzvlášť dôležitými práve vďaka neustálemu zvyšovaniu cien, čo neumožňuje investorom s obmedzeným rozpočtom kupovať samostatné bývanie na celoročné použitie. A tu na záchranu príde timeshare a crowdfunding.
Tieto koncepcie sú však nové práve pre Dubaj, kde sa tento rok po prvýkrát objavil na trhu plnohodnotný návrh na spolufinancovanie nákupov nehnuteľností na bývanie. DURISE ponúkla malým investorom takúto ponuku týkajúcu sa bytov v komplexe Staromestského ostrova v centrálnej štvrti Dubaja Souq A1 Bahar. Podľa návrhu spoločnosti DURISE bude minimálna výška investície, ktorú môžu držitelia úrokov investovať do spoločného nákupu bývania na základe crowdfundingu, 5 000 USD.
Koncept crowdfundingu je zameraný na tých potenciálnych investorov, ktorí nemajú dostatok finančných prostriedkov na nezávislý nákup jednotlivých bytov, ale ktorí môžu investovať časť peňazí potrebných na kúpu konkrétneho majetku. Sprostredkovateľská spoločnosť teda dokáže získať dostatok finančných prostriedkov na odkúpenie jedného (bytu) alebo niekoľkých (až do celého komplexu) nehnuteľností, pričom majitelia akcií - investori sa stávajú úplnými vlastníkmi tejto nehnuteľnosti za rovnakých podmienok.
Vo všeobecnosti sú programy crowdfundingu dosť rozdielne a zahŕňajú rôzne formy účasti investorov. Tento princíp investovania do nehnuteľností bol v poslednom čase veľmi zaujímavý pre investorov v Rusku a ďalších krajinách sveta. V Dubaji crowdunding vo vzťahu k nehnuteľnostiam iba „sonduje pôdu“. Ďalším typom investícií do nehnuteľností, ktoré sa objavili v Dubaji relatívne nedávno, a preto nie sú známe každému, bola koncepcia časovo vymedzeného užívania nehnuteľností. Podľa novej analytickej správy od marketingovej spoločnosti AFH získa dubajský realitný trh v najbližšom období zisk najmenej 3,8 miliardy USD, čo je dôsledkom zvýšeného dopytu po nehnuteľnostiach v sektore časovo vymedzeného užívania nehnuteľností.
Timeshare predpokladá, že prenajímateľ má právo žiť vo svojom byte alebo dome počas určitého obdobia v priebehu roka (zvyčajne počas obdobia od jedného mesiaca do troch počas roka podľa výberu vlastníka), a zvyšok času je majetok prenajatý správcovskou organizáciou, ktorej majiteľ toto právo zveruje alebo ten, ktorý pôvodne postavil a prevádzkuje tento bytový komplex. Preto bývanie prináša príjem majiteľovi domu a zároveň dopĺňa fond hotelových nehnuteľností v meste. Táto forma vlastníctva sa často označuje aj ako spoločné alebo spoločné vlastníctvo. Priemysel s časovo vymedzeným užívaním nehnuteľností v Spojených arabských emirátoch vzrástol o 15 až 20% iba v roku 2013 a v roku 2014 - podľa správy AFH o ďalších 30%. Dopyt po takýchto pohostinských zariadeniach však rok od roka rastie, a to tak od turistov, ktorí chcú zostať v pohodlných apartmánoch, ako aj od investorov, ktorí si chcú kúpiť druhý dom pre seba, ktorý by sa mohol väčšinu roka výhodne prenajímať.
Je teda zrejmé, že Dubaj preukázal svoju schopnosť poučiť sa z chýb: teraz rastúce ceny nehnuteľností tu nespôsobujú kolaps trhu, ale vedú iba k novým spôsobom riadenia trhu a investícií, čo sa odráža v zavedení pomerne nových programov crowdfundingu a časovo vymedzeného užívania nehnuteľností pre Dubaj. A bez ohľadu na príčiny výkyvov na trhu s nehnuteľnosťami v Dubaji je jedna vec zrejmá: všetky majú skutočný základ, čo znamená, že cenové zmeny nemožno považovať za známky narušenia trhu, ale za známky ich konečnej splatnosti, ktorá prichádza iba v období úplnej stability. ,
Ďalšie informácie o nadobúdaní a správe nehnuteľností v Dubaji môžete získať od špecialistov IMEXReal Estate telefonicky, v Moskve +7 495 5100008, bezplatného telefónu v Spojených arabských emirátoch 800-IMEX (800-4639) alebo zaslaním žiadosti e-mailom [email protected]. ,
