Text: Helena Kryukova
Jednotný hlavný plán
Dnes nie je pre nikoho tajomstvom, že sa dubajská vláda všetkými prostriedkami snaží ospravedlniť neoficiálny stav Dubaja ako „mesta budúcnosti“. Všetky, aj tie najodvážnejšie projekty tu dostávajú nielen schválenie, ale aj priamu štátnu podporu a štátne štruktúry často prichádzajú s iniciatívami, ktoré nie sú podradné a často pred najodvážnejšími nápadmi vývojárov. Ale ako sa futuristická loď budúcnosti, nazývaná Dubaj, posúva vpred, začínajú sa objavovať hlavné črty kurzu, ktorým by sa mala riadiť. Fantastické projekty mega-komplexov, ktoré tu a tam vznikajú, samozrejme ohromujú predstavivosť, ale pre úspešný rozvoj sa toto všetko musí začleniť do systému. Čo vlastne plánujú riadiace štruktúry, ktoré plánujú predložiť už viac-menej jasný plán rozvoja mesta ako celku.
Hlavný dôraz na rozvoj mesta sa v súčasnosti kladie na zvýšenie transparentnosti územných plánov, vzájomného pôsobenia rôznych odvetví, plánov predaja nehnuteľností mimo plánu a pochopenia všetkých nuancií trhu pre investorov. Vývojári však nebudú povinní, ale bude im tiež poskytnutá pomoc. Na tento účel sa plánuje vývoj celého balíka rôznych stimulačných opatrení, ktoré spoločne pomôžu dosiahnuť ciele stanovené vládou.
Napríklad v cenovo dostupnom sektore bývania, o ktorom sa hovorilo na trhu nehnuteľností v Dubaji v posledných mesiacoch. Ahmad Bukhash, vedúci dubajského úradu pre rozvoj priemyselného klastra, zriadený z iniciatívy šejka Mohammeda bin Rashida Al Maktouma, viceprezidenta, predsedu vlády SAE a vládcu Dubaja, uviedol v nedávnom rozhovore, že budúcnosť spočíva v úzkej spolupráci súkromných stavebných spoločností. a vodcovstvo emirátu. Musíte stavať, ale presne to, čo mesto skutočne potrebuje.
Väčšina hlavných vývojárov nedávno venovala pozornosť najmä výstavbe projektov v luxusnom segmente, pričom nezostáva bez dozoru, najmä umiestňovanie pracovníkov údržby alebo vysťahovalcov s nízkym príjmom. Preto nie je prekvapujúce, že v období korekcie cien to prvýkrát pocítil sektor luxusného bývania. "Dnes je veľmi dôležité vytvoriť silné stredné spojenie spájajúce horné a dolné cenové segmenty realitného trhu v Dubaji," poznamenal Bukhash, "vytvoriť architektonickú typológiu pre projekty rôzneho druhu. Neďaleko je čas, keď nebudú žiadne samostatné, hoci veľké územné plány. „Dubaj sa bude rozvíjať podľa jedného hlavného plánu.“
airbagy
Ako sa Dubaj vyvíja, potreba sa prejavuje nielen pri štandardizácii prístupu k mestskému rozvoju, ale aj pri úprave cien. Tejto téme sa možno možno vyhnúť pri akejkoľvek diskusii o nehnuteľnostiach v Dubaji. Dobrou správou je, že súčasné obdobie poklesu cien sa zdá byť hlavným znakom stabilizácie kurzu v Dubaji. Áno, zníženie cien prisľúbené odborníkmi na rok 2015 môže byť od 10 do 20% do konca roka, ale presne to trh potrebuje, hovoria jedným hlasom.
Napríklad v nedávnej správe renomovanej ratingovej agentúry Standard & Poor's sa uvádza, že tentoraz vývojári aj trh ako celok sú oveľa lepšie pripravení na očakávané zníženie cien, ako to bolo napríklad v krízovom roku 2009. Dá sa povedať, že trh pre tento prípad dokonca pripravil akýsi „airbag“. Stali sa nielen diverzifikáciou štruktúry zisku väčšinou hlavných aktérov na trhu s nehnuteľnosťami v Dubaji, rozmanitosťou ponúk a stabilitou zostatku kapitálových tokov na účtoch vývojárov. Dôležitejšími faktormi sú vonkajšie okolnosti nezávislé od vôle účastníkov, konkrétne slabá závislosť dubajského hospodárstva od „ropnej ihly“, ako aj veľké percento investícií do nehnuteľností od zahraničných investorov. Neobchodné spoločnosti s ropou veľa prispievajú k dubajskému HDP, takže môžu ľahko kompenzovať nedostatok dopytu ropných spoločností, ktoré stratili časť svojho lesku, ak vôbec nejaký, hovorí správa Standard & Poor's.
Ďalším „airbagom“ pre dubajský trh s nehnuteľnosťami „je základným podporným faktorom pre ceny nehnuteľností na bývanie v Dubaji na nasledujúcich päť rokov,“ ako to uviedli Standard & Poor's, bude rast populácie Dubaj. Odborníci Standard & Poor's predpovedajú nárast počtu obyvateľov v priebehu nasledujúcich dvoch rokov v rozmedzí 5 - 6% pre toto emiráty a asi 7 - 8% pre rovnaké obdobie pre Abú Zabí. Podľa odhadov by do roku 2020 malo obyvateľstvo Dubaja dosiahnuť 3 milióny ľudí.
Čas investovať
Podľa nášho názoru najkritickejším faktorom ďalšieho úspešného rozvoja realitného trhu v Dubaji je otázka zahraničných investícií. Len v prvom štvrťroku tohto roku investovali zahraniční investori do nehnuteľností Dubaj takmer 1,5 miliardy dolárov.
Prognóza do budúcnosti zároveň vyzerá ešte optimistickejšie: 68% investorov opýtaných známou analytickou spoločnosťou Franklin Templeton verí, že nehnuteľnosť v Spojených arabských emirátoch si počas nasledujúcich 10 rokov zachová svoj štatút najvyhľadávanejšieho majetku a bude naďalej investovať značné prostriedky do tohto odvetvia. Globálna štúdia Franklina Templetona zahŕňala 23 krajín a 11 500 investorov po celom svete.
Výsledkom bolo zistenie, že nákup nehnuteľností v SAE je jednou z troch hlavných oblastí investícií medzi globálnymi investormi.
A napriek skutočnosti, že takéto investície sa tradične považujú za dlhodobé z hľadiska návratnosti finančných prostriedkov a vytvárania príjmu, 73% opýtaných napriek tomu dúfa, že z ich investícií začnú zarábať do dvoch rokov. Takéto zistenia výskumníkov potvrdzujú analytici poprednej konzultačnej spoločnosti Knight Frank. V poslednej správe odborníci spoločnosti uviedli, že 40% vlastníkov veľkého kapitálu v SAE bude investovať do nehnuteľností. V priemere 35% všetkých investičných balíkov najväčších investorov SAE je v oblasti nehnuteľností. Zároveň 60% týchto investorov minulý rok investovalo do nehnuteľností, najmä do emirátu Dubaj.
Prognóza na rok 2015 vyzerá ešte lepšie: 60% investorov chystá investovať do nehnuteľností a ďalších 40% investuje do tohto majetku nové prostriedky. Zároveň má trh veľký podiel investorov s tzv. Veľkým súkromným kapitálom presahujúcim 1 milión USD a veľmi veľkým súkromným kapitálom presahujúcim 30 miliónov USD. Títo investori sa zaujímajú predovšetkým o rezidenčné nehnuteľnosti, po ktorých nasledujú druhé a tretie miesto Popularitu investícií sledujú kancelárie, maloobchod a hotelové nehnuteľnosti.
SAE priťahujú bohatých investorov s tromi hlavnými výhodami: životná úroveň a zdravotná starostlivosť (87% respondentov uviedlo, že ide o najdôležitejší faktor), bezpečnosť (67%) a politická stabilita (67%).
Investori sú ľahko zrozumiteľní, pretože príjmy z prenájmu v Dubaji sú stále jedným z najvyšších na svete. Podľa Sprievodcu globálnym vlastníctvom sa hrubá marža na investovanie do nehnuteľností v Dubaji v súčasnosti pohybuje od 5,87% do 7,21%, v závislosti od veľkosti bytu. Zároveň byty z menšej oblasti tradične prinášajú vyšší príjem, pretože sú veľmi žiadané. Na porovnanie, príjem z investícií do nehnuteľností v jednom z najrýchlejšie rastúcich miest na svete v Hongkongu je 2,82%, v Indii 2,22%, v Singapure 2,83% a nakoniec v Londýne výnos z investícií do nehnuteľností na bývanie alebo komerčná nehnuteľnosť môže byť rádovo 2,72 - 3,20%. Prenájom malých bytov v Dubaji môže priniesť ich majiteľom príjem až 22% na meter štvorcový mesačne a byty na väčšej ploche - až 21% na meter štvorcový mesačne.
Na záver treba poznamenať, že Dubaj bol opakovane uznávaný poprednými sociológmi sveta ako „najšťastnejšia“ krajina na Blízkom východe. V sociologickom zmysle sa šťastie chápe ako očakávaná dĺžka života a spokojnosť s ňou, základná úroveň kvality života a pohody.
Z tohto hľadiska si Spojené arabské emiráty a najmä Dubaj zaslúžili osobitnú zmienku v správe OSN o úrovni šťastia vo svete správy o svetovom šťastí za rok 2015. Plán rozvoja Dubaja do roku 2021 zahŕňa šťastie obyvateľov emirátu ako svoj hlavný cieľ, pričom národná politika ako taká je zameraná na jej okamžité dosiahnutie. čo nie je typické pre všetky krajiny. Úroveň lekárskej starostlivosti, úroveň spokojnosti s interakciou so životným prostredím, úroveň bezpečnosti a dôležitosť, schopnosť žiť v pohodlných podmienkach, kvalitné a pohodlné bývanie - to všetko robí SAE krajinou príťažlivou pre mnoho krajanov. A pokiaľ ide o výber, experti dnes aspoň z hľadiska akvizície nehnuteľností označujú najvýhodnejší čas na integráciu do SAE.
Pre viac informácií o kúpe a správe nehnuteľností v Dubaji kontaktujte IMEX Real Estate na tel. v Moskve +7 495 5100008, bezplatné číslo v Spojených arabských emirátoch 800-IMEX (800-4639) alebo zaslaním žiadosti e-mailom [email protected].
