Tieto a ďalšie otázky položil Dr. Mahdi Al Aswad, generálny riaditeľ Halcon Rea l Estate. Pokúsil sa im odpovedať aj analýzou súčasnej situácie na realitnom trhu SAE
Mali by byť úrokové sadzby za pôžičky skutočne také vysoké?
Úrok z úverov poskytnutých centrálnymi bankami má určitý vplyv na trh s nehnuteľnosťami. Keď úrokové sadzby z úverov klesajú, ceny domov vždy stúpajú a naopak.
Čo však robiť s úrokovými sadzbami stanovenými inštitúciami poskytujúcimi financovanie hypotéky? Aký vplyv majú na realitný trh v krajine? Táto otázka sa oplatí položiť na trhu, ako je SAE, kde je dirham viazaný na dolár a úrokové sadzby z úverov zostávajú na úrovni 9 - 10%. Koniec koncov, potom scenár „Ak úrokové sadzby klesnú, ceny nehnuteľností stúpnu a naopak“ nefunguje.
Pôžičky sú príliš drahé
Vysvetlenie, prečo sú úrokové sadzby z úverov v Spojených arabských emirátoch vysoké, je pomerne jednoduché - úrokové sadzby v dirhamoch sú vyššie ako bankové úroky v dolároch. Dôvody, prečo sú úrokové sadzby úverov vysoké, sú oveľa zložitejšie a nie je ľahké ich pochopiť.
Musíte si položiť otázku, prečo vám banky účtujú 9,5%, keď bol dirham po mnoho rokov umelo udržiavaný voči doláru. Toto nie je hlavná úroková sadzba bánk, o ktorej hovoríme, ale ďalšie dve až tri percentá, ktoré banky pridávajú do svojich produktov „zhora“. Prečo to nemôže byť 1,5%? Získanie dolárovej pôžičky znamená úrokovú sadzbu 5,5% a pôžička v dirhamoch vás stojí 9,5%. To je nezmysel.
Na rozvinutých trhoch sú veritelia obvykle kritizovaní za nedbanlivosť týkajúcu sa štandardov poskytovania úverov na bývanie. Tu môžeme kritizovať opačným smerom. Banky tvrdia, že pri poskytovaní úverov na bývanie na rozvíjajúcom sa trhu by mali mať na pamäti svoje riziká.
Súhlasím s tým, že trh s nehnuteľnosťami v Emirátoch nie je taký istý ako napríklad európsky alebo americký, ale na všetkých trhoch existujú prvky rizika bez ohľadu na stupeň ich rozvoja. A samozrejme, riziká nemôžu zdvojnásobiť čísla, ako sa to stáva tu. Uplynie trochu viac času a všetky dôsledky tohto sa stanú zrejmými.
Negatívny vplyv
Keď hovoríme o nájomnom, z hľadiska obmedzení hornej hranice jeho nákladov a kontroly nad nájmom vidíme, že mnohí sa touto otázkou zaoberajú.
Kontrola rastu nájomných cien nepochybne ovplyvňuje vlastníkov (investorov) bývania, ktorí prenajímajú svoj majetok nájomcom. Vzhľadom na vysoký záujem bánk o pôžičky sa investori ocitli medzi skalou a tvrdým miestom. V súčasnosti nie je dovolené zvyšovať ročné nájomné o viac ako 7%, ale banky si z prijatých úverov naďalej účtujú 9,5%. Ako by ste mali mať záujem o to, aby ste na trhu poskytli taký produkt, ako je bývanie, aby ste zarobili 7% ročne, pričom by ste banke platili 9,5%? Mínus je 2,5%, čo nie je príliš atraktívne pre investorov a potenciálnych kupcov domov.
Trhy s nehnuteľnosťami sa zvyčajne vyvíjajú v dôsledku prítomnosti dvoch faktorov: ponuka / dopyt a financovanie. V Spojených arabských emirátoch sa problémy s ponukou / dopytom diskutuje veľmi často a všade. Žiaľ, dôležitosť faktoru, ako je financovanie hypotéky a súvisiace náklady, sa bohužiaľ zvyčajne neberie do úvahy.
Úvery na bývanie sú však dnes dôležitejšou otázkou podporujúcou trh ako kedykoľvek predtým, pretože veľké množstvo nehnuteľností sa blíži k dokončeniu a uvedeniu do prevádzky. Nakoniec by ľudia mali mať možnosť kupovať nehnuteľnosť za prijateľné ceny a hodnota peňazí sa v tomto prípade stáva kľúčovým faktorom ukazujúcim, či si to môžu alebo nemôžu dovoliť.
Čo robiť
Zdá sa mi, že dnes sme v situácii, keď posun vpred znamená pre banky revíziu ich vysokých úrokových sadzieb na hypotekárne úvery. Ako môžeme dosiahnuť rovnováhu medzi pripísaným „stropom“ zvyšovania nájomného a splácaním ich úrokov z pôžičiek bankám? Ako môžeme prekonať tieto vysoké úrokové sadzby?
Jedným zo spôsobov je povzbudiť investorov a promotérov, aby financovali projekty a kupovali nehnuteľnosť sami, čím by banky zostali „cez palubu“. Problém je v tom, že to drasticky obmedzí rozvoj trhu. A keď je trh s nehnuteľnosťami taký ako v Spojených arabských emirátoch, kde by mal byť každý zaneprázdnený a zaujatý, existuje riziko stagnácie.
Na základe mojich skúseností poviem, že existuje veľa ľudí, ktorí k nám prichádzajú a kupujú nehnuteľnosť, a keď im povieme, že môžu získať 75 - 80% financovania, sú jednoducho šťastní. Potom však začne pôsobiť banka, ktorá ich šokuje svojimi úrokovými sadzbami. Mnoho kupujúcich pozná úrokové sadzby z pôžičiek v Londýne alebo USA, a to ich bezpochyby zastavuje v nákupe v Emirátoch. Pred rozhodnutím o kúpe nehnuteľnosti tu by mali premýšľať už dvakrát.
Budúcnosť
Chcem povedať, že vysoké sadzby miestnych úverov v Spojených arabských emirátoch dnes ponechávajú priestor na nižšie ceny, ktoré stojí za to nasledovať, a tento nový trh s nehnuteľnosťami sa posunie do svojej zrelosti a bude existovať dostatok priestoru pre zdravú konkurenciu. Poďme sledovať vývoj udalostí.
