Helen Mathieu
Právny zástupca a notár (Kanada).
Člen advokátskej komory v Kanade a Quebecu.
Bezprecedentný rast populácie v Spojených arabských emirátoch kvôli hosťujúcim pracovníkom, rastúci počet turistov exponenciálne a veľké množstvo medzinárodných projektov spôsobili nebývalý rozmach nehnuteľností v Dubaji. Pôvod tohto rozmachu bol prerušený v roku 2002, keď vládca Dubaja, Jeho Výsosť Šejk Mohammed bin Rašid AlMaktum, oznámil, že právo vlastniť určité druhy nehnuteľností v emiráte bude teraz udelené všetkým investorom bez ohľadu na ich občianstvo. Podľa základného zákona je vlastníctvo nehnuteľností v emiráte Dubaj obmedzené a udeľuje sa iba občanom Spojených arabských emirátov a krajín Perzského zálivu, ako aj spoločnostiam, ktoré 100% vlastnia občania týchto krajín. Spoločnosť zaregistrovaná v Emirátoch, ktorej akcionármi sú cudzí štátni príslušníci (napríklad spoločnosť s ručením obmedzeným - LLC, ktorej 49% vlastní cudzinec), sa preto nebude považovať za „miestnu“ v zmysle získania vlastníctva nehnuteľností. Zahraničné spoločnosti a fyzické osoby majú právo na bezplatné vlastníctvo nehnuteľností iba v určitých oblastiach.
Pojem „freehold“ alebo „slobodné vlastníctvo nehnuteľností“ je koncept, ktorý sa v Emirátoch používa už dlho. Za absolútneho vlastníka pôdy a budov, na ktoré sa toto právo vzťahuje, sa považuje osoba vlastniaca právo na bezplatné vlastníctvo nehnuteľností. Majiteľ má právo zdržiavať sa, užívať a prijímať príjmy z nehnuteľností na neobmedzenú dobu alebo dovtedy, kým majiteľ neprevedie vlastníctvo na iného majiteľa. dedičia vlastníka majetku majú právo zdediť majetok po jeho smrti. Je zrejmé, že so zavedením takých rozsiahlych realitných projektov, ako sú dubajský prístav, emiráty Hills, Jumeirahove ostrovy, tri umelé ostrovy Palmových ostrovov, Dubajské nábrežie, Rezidencia Jumeirah Beach, lúky, pramene a arabské ranče, sa zavedie nový zákon o nehnuteľnostiach. bol privítaný s veľkým očakávaním a záujmom.
Čo presne teda hovorí nový zákon o nehnuteľnostiach? Aké práva sú novým zákonom udelené alebo naopak obmedzené? A čo je najdôležitejšie, čo hovorí nový zákon o zahraničných majiteľoch nehnuteľností?
Ako zaregistrovať svoje právo?
V článku 6 nového zákona sa uvádza, že pozemkové oddelenie Dubaj bude odteraz jediným orgánom, ktorý bude uznávať a registrovať vlastníctvo nehnuteľností. Pred zavedením nového zákona pri kúpe nehnuteľnosti sa registrácia kupujúceho vykonala vo vnútornom systéme príslušného developera. Interný systém vývojárov vykonal a naďalej hrá cenný nástroj na registráciu predaja nehnuteľností. V súlade s ustanoveniami nového zákona sa však po vytvorení pozemkového oddelenia nebudú žiadne registre a iné databázy vývojárov považovať za oficiálne zdroje informácií.
Počas prechodného obdobia z vnútornej registrácie vývojárov na jednotný registračný systém v pozemkovom oddelení Dubaj sa obe strany dohodli, že v prípadoch, keď bol nákupný proces ukončený a prevod vlastníctva už prebehol, sa interné registračné záznamy v systéme vývojárov nahradia úradnými záznamami. na pôdnom oddelení. Ak je nehnuteľnosť vo výstavbe, bude kupujúci najskôr zaregistrovaný vo vnútornom systéme developerov a po dokončení výstavby a uvedenia stavby do prevádzky bude musieť podať žiadosť na pozemkové oddelenie o registráciu vlastníctva v jeho mene.
Je dôležité rozlišovať medzi dvoma fázami nadobúdania nehnuteľností vo výstavbe. Počas prvej fázy, keď je nehnuteľnosť vo výstavbe, nemá kupujúci priame vlastníctvo k nehnuteľnosti. V okamihu dokončenia výstavby, prevodu nehnuteľnosti na kupujúceho a vyplatenia všetkých platieb týkajúcich sa hodnoty nehnuteľnosti začína druhá fáza, keď sa kupujúci stáva úplným vlastníkom nehnuteľnosti a môže požiadať o registráciu vlastníctva na pozemkovom úrade.
Aby bol kupujúci považovaný za plnoprávneho vlastníka nehnuteľnosti, nestačí, aby kupujúci uzavrel jednu zmluvu o predaji nehnuteľnosti s developerom. Kupujúci musí previesť zmluvu na pozemkové oddelenie spolu so žiadosťou o registráciu vlastníctva v jeho mene. Ak sú všetky predložené dokumenty v poriadku, pozemkové oddelenie zaznamená vlastníctvo kupujúceho vo vzťahu k tomuto objektu do jediného registra nehnuteľností a vydá osvedčenie o vlastníctve. Toto osvedčenie bude dokladom potvrdzujúcim vlastníctvo nehnuteľnosti.
Koľko to stojí?
Pri registrácii vlastníctva v Dubajskom departemente musia kupujúci a predávajúci zaplatiť poplatky za oddelenie, ktoré v súčasnosti tvoria 2% trhovej hodnoty nehnuteľností, ale tieto údaje sa revidujú a pravdepodobne sa zmenia. Podiely kupujúceho a predávajúceho do 2% sa zároveň určujú dohodou medzi stranami. Okrem toho sa pri prevode vlastníctva nehnuteľnosti od developera na priameho vlastníka účtuje poplatok za prevod, ktorého výška závisí od toho, komu sa nehnuteľnosť kúpi: do 3% pre fyzické osoby a až 1,5% pre právnické osoby. Ak bol majetok nadobudnutý v mene offshore spoločnosti, prevod vlastníctva sa môže uskutočniť predajom offshore spoločnosti spolu s jej majetkom. v skutočnosti pri tomto type prevodu nejde o predaj nehnuteľností, ale o offshore spoločnosť vlastniacu nehnuteľnosti, čím sa znižuje veľkosť poplatku za prevod.
Ako odkázať nehnuteľnosť?
Napríklad pri nákupe nehnuteľností v Emirátoch, napríklad v Dubaji, mnohí investori kladú otázky týkajúce sa dedičstva nehnuteľností v rámci zákona šaría. V prípade úmrtia sa na závety zahraničných občanov týkajúce sa nehnuteľností v Emirátoch uplatňujú právne predpisy SAE, zatiaľ čo vôľa sa vzťahuje iba na 30% tohto majetku. napriek skutočnosti, že cudzí občania majú právo uplatňovať právne predpisy svojej krajiny, je vysoko pravdepodobné, že tento majetok neprestane v plnom vlastníctve manžela / manželky zosnulého, pretože zákon Sharia rozdeľuje majetok medzi všetkých krvavých príbuzných. Aby nehnuteľnosť mohla ísť k tým ľuďom, ktorých majiteľ chcel vidieť v dediciach, môže byť možnosťou založenia offshore spoločnosti, kde budú manželia konať ako riaditelia. V prípade úmrtia jedného z manželov sa podiely v spoločnosti prevedú na druhého z manželov a ďalších dedičov. Inými slovami, týmto spôsobom sa vykonáva interný prevod akcií spoločnosti, čím sa predchádza zákonu Sharia o dedičstve v súvislosti s nehnuteľnosťami. Ďalšie informácie o právnych aspektoch súvisiacich s nadobúdaním nehnuteľností v Spojených arabských emirátoch získate od právnych poradcov Helene mathieu Legal Consultants.
