Konzultácie s nehnuteľnosťami Rustar
Už ste si niekedy mysleli, že keď si človek kúpi byt na úver, nakoniec mu to dvakrát až dvakrát preplatí. Jedna myšlienka o tom bude potláčať budúcich dlžníkov, pretože nie každý je pripravený kúpiť si bývanie za „dvojnásobnú“ cenu. A presvedčenia ako „investujete do svojej budúcnosti“ pohodlia málo peňazí, bez ohľadu na to, je to veľmi ľúto. A márne, pretože môžete matematicky dokázať, že čas je skutočne drahší ako peniaze, a dlžník, ktorý si vezme dlhodobú pôžičku, bude pravdepodobne ťažiť.
Dnešná realita neustále mení ceny za veci a tovar (vrátane metrov štvorcových). Ceny nehnuteľností sú spravidla vyššie ako boli - v dôsledku inflácie. Peniaze sa postupne odpisujú a naopak, veci sa stávajú drahšie. Ak by ceny za meter štvorcový zostali rovnaké roky, dlžník by bol skutočne potešený iba skutočnosťou, že hoci preplatil byt, investoval tieto peniaze do svojej rodiny a detí. Vďaka inflácii však nejde iba o útechu. Rastúce ceny metrov štvorcových postupne prevyšujú preplatok. Na trhu sa, samozrejme, môžu vyskytnúť recesie a stagnácia, čo však jednoznačne neohrozuje trh s nehnuteľnosťami v Dubaji - a z dlhodobého hľadiska - po dobu 10 - 20 rokov - bude meter štvorcový stále výrazne drahší ako teraz.
Ak trh postupne rastie, preplatok úveru 1,5 - 2 krát sa prekrýva s tým, že samotný byt v tomto období niekoľkokrát zvýši cenu. Prečo však tento rast závisí? Existuje kritická miera rastu trhu, nad ktorou zvyšovanie cien bytov prevyšuje preplatky pôžičiek a pod tým nie. To znamená, že ak trh rastie v priemere rýchlejšie ako táto hodnota, potom dlžník ťaží zo zvýšenia ceny bytu kúpeného v dlhu. Aby trh mohol plne kompenzovať splácanie pôžičiek, postačuje minimálny rast - v priemere 3 - 5% ročne. To je oveľa menej ako súčasná miera inflácie. Ak je miera rastu trhu na úrovni 10 - 20% ročne, potom je výhoda pre dlžníka zrejmá.
Príklad č. 1.
Štandardná pôžička
Vezmite štandardné parametre úveru na bývanie: doba - 10 rokov, splátka - 30% z ceny bývania a úroková sadzba - 12%. Naše výpočty ukazujú, že s týmito parametrami úveru stačí, aby trh rástol v priemere o 3,6% ročne. Potom suma, o ktorú bude byt stúpať v cene za 10 rokov, je rovnaká ako preplatok. Ak trhové ceny počas týchto 10 rokov porastú v priemere rýchlejšie ako 3,6% ročne, zvýšenie nákladov na byt má prednosť pred preplatením úveru. Predpokladajme, že sme si vzali byt v hodnote 300 tisíc dolárov, potom preplatok na 10 rokov bude približne 127 tisíc dolárov. V priebehu rokov však cena bytu s rastom trhu 3,6% ročne dosiahne približne 427 tisíc dolárov
Príklad č. 2
Nulová záloha
Ponecháme rovnaké parametre (obdobie 10 rokov, úroková sadzba - 12% ročne), iba záloha bude nulová. Nedávno populárny bankový produkt. Preto, aby sa „preplácal“ preplatok za byt, trh by mal rásť o niečo rýchlejšie - o 4,8% ročne.
Závislosť je pochopiteľná: čím viac človek berie, tým viac preplatí. Čím je nižšia záloha, tým väčší by mal byť rast trhu. Čo sa stane s naším bytom za 300 tisíc dolárov? V tomto prípade bude preplatok úveru na 10 rokov asi 180 tisíc dolárov. Ale byt s mierou rastu na trhu 4,8% ročne bude stáť asi 480 tisíc dolárov.
Príklad č. 3
Predpokladajme, že berieme pôžičku so zálohou 30%, na 12% ročne, ale na obdobie 30 rokov. Ukazuje sa, že teraz by mal trh rásť pomalšie - iba 2,8% ročne, aby „prežral“ preplatok po dobu 30 rokov. Čím dlhší je teda termín, tým je byt drahší. V tejto situácii bude viac ako 30 rokov preplatok ešte vyšší ako počiatočné náklady na byt. To znamená, že preplatok za byt v hodnote 300 tisíc dolárov bude 380 000 dolárov. Ale byt na 30 rokov s mierou rastu trhu 2,8% ročne bude stáť už 680 tisíc dolárov.
Pokiaľ ide o správanie tretieho parametra úveru - úrokovej sadzby, nevyžaduje osobitné vysvetlenie. Je zrejmé, že čím vyššie je percento, tým vyššia je miera rastu trhu.
Hlavné odporúčania pre kúpu bytu na úver od konzultantov spoločnosti RustaR Real Estate:
- Čím je nižšia splátka úveru, tým rýchlejšie musí trh rásť, aby kompenzoval preplatok a naopak. To znamená, že čím viac si požičiavate peniaze, tým viac závisí na trhu.
- Čím dlhšie je obdobie, na ktoré dlžník berie pôžičku, tým väčší je zisk. Toto je sila zloženého úroku - úver splácate rovnakým dielom a trhové ceny exponenciálne rastú.
- Čím vyššia je miera úveru, tým rýchlejšie musí trh rásť, aby kompenzoval preplatok. To znamená, že vysoké úrokové sadzby sa vyplácajú pri vysokej miere rastu trhu: ak je trh v pokoji, pôžičky s vysokými úrokovými mierami sú nerentabilné.
Prekvapivé vklady alebo prečo Bill Gates kúpil dom na úver
Premýšľali ste niekedy nad tým, prečo si ľudia na Západe vždy kupujú bývanie aj za peniaze? Dlžníkmi sa stávajú milionári a bývalí prezidenti. Preto sú milionármi: vedia počítať peniaze. Aj keď má človek peniaze, je pre neho výhodnejšie investovať ho do podnikania, do podnikania alebo do akcií a nakoniec ho jednoducho vložiť do banky na vklad. A kúpa bytu nie je vlastnými peniazmi, ale bankovými peniazmi. Aj pri vklade na dobu, keď dlžník spláca pôžičku, „klesne“ viac ako dvakrát v porovnaní so sumou danou na splatenie pôžičky.
Toto je konkrétny príklad. Povedzme, že kupujeme byt za 300 tisíc dolárov. Parametre úveru: termín - 10 rokov, záloha - nula, úroková sadzba úveru - 12%. Za 10 rokov bude "preplatok" za byt asi 180 tisíc dolárov, čo je asi 60% pôvodných nákladov na bývanie. Vzali sme si však pôžičku od banky. A vložili svoje vlastné 300 tisíc dolárov na vklad vo výške 8% ročne. Po 10 rokoch sa táto suma zvýši na 647 tisíc dolárov, tj viac ako 2-krát, treba však pamätať na to, že vklad v počiatočnej fáze zaostáva za splátkami pôžičiek a niekde v polovici obdobia ich začne predbiehať. Človek zvyčajne porovnáva prvý rok investície a je sklamaný, ale z nejakého dôvodu málokto premýšľa o perspektíve. A v budúcnosti je zaručené, že rastúca suma na vkladovom účte bude predbiehať platby za pôžičku na bývanie, ktoré sa vyplácajú v rovnakých splátkach počas celého obdobia.
Dlžník nemá čo stratiť.
Ktorú z uvedených skutočností môžeme urobiť? Ukazuje sa, že v takmer každej situácii na trhu je okrem globálnej finančnej alebo politickej krízy aj kúpa domu na splácanie rentabilnou záležitosťou, aj keď máte na kúpu bytu hotovosť. Avšak, okrem matematiky, psychológia nie je o nič menej dôležitá v živote. Ak máte nepríjemné životné podmienky, investujete do finančných nástrojov - vyššie uvedené nie je pre vás. Ak ste pripravení pripojiť sa k finančnej kultúre - nezabudnite, že pri úveroch na bývanie pravdepodobne nestratíte nič.
