Pre týchto kupujúcich môže byť najlepšou možnosťou investovania do nehnuteľnosti v Dubaji nákup vlastníctva hotelovej izby alebo opraveného hotelového apartmánu. Čo je to a aké sú vlastnosti výberu a kúpy nehnuteľnosti v hotelových komplexoch, rozhodli sme sa požiadať výkonného riaditeľa IMEX Real Estate Arthur Kobozev.
Arthur, povedz mi, čo získa kupujúci pri kúpe nehnuteľnosti v hoteloch v hoteloch alebo apartmánoch?
Kupujúci sa v tomto prípade stáva vlastníkom nielen povrchovej úpravy, ale aj dizajnu miestností známych návrhárov, ako aj nábytku, elektronických a domácich spotrebičov a interiérových predmetov. Prevádzkovateľ spoločnosti v hoteli preberá všetku zodpovednosť za údržbu, opravu, správny dizajn a údržbu hostí podľa hotelových štandardov. Izby a apartmány sa spravidla ponúkajú na predaj v hotelových reťazcoch kategórie 4-5 *.
Aké sú výhody kúpy hotelového bytu v porovnaní s nákupom, povedzme, bytu v bežnom rezidenčnom komplexe?
Výhody tohto druhu investície sú zrejmé. Majitelia hotelových apartmánov dostávajú vo svojom majetku nielen nehnuteľnú jednotku s „dizajnovou“ dekoráciou, nábytkom a súborom kvalitného vybavenia. Možno je hlavne to, že kupujúci takýchto nehnuteľností má právo využívať všetku občiansku vybavenosť hotela - izbovú službu, upratovacie služby a služby concierge, kúpeľné centrá a fitnes miestnosti, bary a reštaurácie. Okrem toho, keďže je nadobudnutý majetok, kupujúci má právo požiadať o pobytové víza SAE pre seba a svojich rodinných príslušníkov.
To znamená, že investor nadobudne časť hotela v nehnuteľnosti?
Nie je to tak. Existuje rozdiel medzi majetkom pod úplnou kontrolou prevádzkovateľa hotela a majetkom, ktorý slúži iba hotel, ale nie je ním spravovaný.
A aký je rozdiel?
Faktom je, že keď investor kúpi hotelovú izbu alebo byty pod správou hotela, potom súčasne so zmluvou o predaji (alebo prípadne v samotnej kúpnej zmluve) podpíše dohodu o prevode nehnuteľnosti (v tomto prípade hotelovú izbu). riadeniu prevádzkovateľa hotela. Táto dohoda odráža normy pre prevádzkovanie nehnuteľností, ich hodnotu, ako aj postup získavania a rozdeľovania výnosov z ich užívania. To znamená, že prevádzkovateľská spoločnosť preberá nielen údržbu nehnuteľností, ale aj jej správu s cieľom dosiahnuť príjem. Podmienky pobytu majiteľa v zakúpenom bývaní sú osobitne špecifikované, a to obdobie, počas ktorého je možné takéto ubytovanie uskutočniť, postup pri rezervácii, životné náklady presahujúce dohodnuté obdobie atď.
Ak hovoríme o bytoch, ktoré sú obsluhované iba prevádzkovateľom, majiteľ domu v tomto prípade disponuje vlastníctvom. Môže bývať v apartmánoch sám alebo si ich prenajať, a to buď samostatne, alebo pomocou správcovskej spoločnosti. Avšak, ako v prípade hotelovej izby, majiteľ nehnuteľnosti je povinný platiť za údržbu svojich bytov v súlade s normami prevádzkovateľa spoločnosti.
Kto sa podľa vás zaujíma predovšetkým o kúpu hotelových apartmánov?
Vybral by som si dve hlavné cieľové skupiny kupujúcich hotelových bytov. Do prvej skupiny patria investori, ktorí by chceli nehnuteľnosť využívať na svoje pohodlné bývanie (alebo na pobyt svojich príbuzných, priateľov a známych) na krátke obdobie v roku, napríklad počas sviatkov alebo dovoleniek. Zároveň je investor zbavený potreby neustále sa starať o údržbu nehnuteľností a vzniknúť mu ďalšie prevádzkové náklady, naopak sa môže spoľahnúť na zisk z neho. Výber tejto skupiny je hotelová izba alebo byt spravovaný prevádzkovateľom hotela.
Do druhej skupiny zahrňujem klientov, ktorí túži získať to najlepšie zo všetkého a sú ochotní znášať nejaké ďalšie náklady. Aj keď v tomto prípade je ich výhoda zrejmá: v skutočnosti žijú v päťhviezdičkovom hoteli, súčasne však platia iba malú časť nákladov na izbu a majú flexibilitu pri využívaní svojho majetku. Ak je to potrebné, môžu The Address, Downtown Burj Dubai preniesť svoje bývanie na správu spoločnosti prevádzkovateľa s cieľom dosiahnuť príjem, alebo ho predať za účelom návratnosti investície. Pre túto kategóriu sú vyberané hotelové apartmány.
Tak či onak, ale pre každého investora je dôležité, aby jeho nehnuteľnosť mala maximálnu príťažlivosť. Ako sa deje v hoteloch, odrážajú sa v ňom dôsledky krízy?
Podľa posledných zverejnených údajov z globálnej štúdie Deloitte sa Dubaj v roku 2008 na druhom a treťom mieste v rebríčku svetového priemeru z hľadiska priemerného príjmu z jednej hotelovej izby a priemernej ceny za izbu. Priemerné náklady na izbu v hoteloch v Dubaji v roku 2008 boli 300 USD za deň a priemerný príjem z miestnosti bol 237. USD. Iba Dubaj je pred Moskvou, čo nie je prekvapujúce, vzhľadom na skutočnosť, že ruské hlavné mesto je svetovým lídrom v oblasti cien nehnuteľností a životné náklady.
Hotely v regióne Blízkeho východu boli zároveň najmenej postihnuté dôsledkami globálnej hospodárskej krízy, ktorá v druhom polroku 2008 zaznamenala zvýšenie miery priemerného príjmu na izbu o 14,5%.
Bolo by samozrejme nerozumné veriť, že tento rok bude hoteliérstvo v Dubaji rásť rovnakým tempom, avšak v porovnaní s inými krajinami má toto emiráty každú šancu zostať na čele. Posledné údaje za február 2009 to mimochodom potvrdzujú. Hoci celková obsadenosť hotelov v Dubaji sa mierne znížila, celkovo je však na veľmi vysokej úrovni, priblížila sa k 80% a plážové hotely v Dubaji boli vo februári plné na 95%.
Koľko ponúk v hoteloch je momentálne na trhu?
Na trhu Dubaj existuje veľa ponúk hotelových apartmánov. K výberu by ste však mali pristupovať veľmi opatrne. Keďže nadobúdate nielen nehnuteľnosť, ale aj súbor práv a povinností súvisiacich s jeho užívaním, vyžaduje sa obzvlášť dôkladné preštudovanie príslušných dokumentov. Ďalej by ste mali zhodnotiť vyhliadky samotného hotelového projektu, v ktorom zvážite možnosť získania bytov. A samozrejme, pri kúpe akejkoľvek nehnuteľnosti sa musíte oboznámiť so všetkými možnými možnosťami, aby ste si mohli vybrať, ktorý najlepšie vyhovuje vašim požiadavkám.
Napríklad, ak ste podnikateľ a navštevujete Dubaj hlavne kvôli podnikaniu, možno by ste mali venovať pozornosť bytom v nových hotelových komplexoch v obchodných štvrtiach mesta. Jedným z posledných takýchto projektov je The Address, Downtown Burj Dubai, ktorý bol otvorený v októbri a je riadený prevádzkovateľom hotelov Emaar Hospitality Group. Táto elegantná 63-poschodová budova má strategickú polohu v centre mesta Dubaj, v tesnej blízkosti najvyššej budovy na svete - Burj Dubai. Náklady na byty tu začínajú 950 tisíc dolárov.
Ak hľadáte miesto na oddych pri mori, mali by ste venovať pozornosť hotelovým projektom na „palmovom“ ostrove The Palm Jumeirah. Napríklad luxusné apartmány Grandeur Residences možno kúpiť za približne 6 400 dolárov za meter štvorcový. Podľa najpesimistickejších odhadov bude čistý ročný príjem pri prevode bytov do hotela 5 8% z celkovej investície. Zároveň chcem ešte raz zdôrazniť, že majiteľ je zbavený všetkých ťažkostí a výdavkov spojených so správou a správou nehnuteľností, a môže sa slobodne rozhodnúť, či bude bývať vo svojich bytoch sám alebo si ich prenajme, aby získal stabilný príjem.
Ďalšou typickou možnosťou je, že nadobudnutie hotelových bytov sa považuje za investíciu a až potom - za príležitosť mať bývanie. Tu môžete odporučiť, aby ste venovali pozornosť projektom veľkých medzinárodných hotelových reťazcov. Napríklad je možné si kúpiť hotelovú izbu spravovanú švajčiarskym reťazcom Movenpick, aby tam zostali 30 dní v roku zadarmo, alebo v ktoromkoľvek inom hoteli rovnakého reťazca po celom svete so značnými zľavami. Okrem toho počas prvých troch rokov spoločnosť prevádzkovateľa zaručuje vlastníkovi ročný čistý príjem vo výške 6,7% zo sumy vložených investícií. Náklady na toto číslo sú 175 tisíc dolárov.
Prejdime k praktickým odporúčaniam na tému, ako pristupovať k výberu investičného objektu?
Najdôležitejšie odporúčanie je pokúsiť sa vidieť všetko na vlastné oči. A preto v IMEX Real Estate organizujeme pre našich klientov bezplatné poznávacie zájazdy do Dubaja. Našim zákazníkom ponúkame individuálny bohatý program na deň, s návštevami všetkých zaujímavých projektov. Počas prehliadky môžu naši zákazníci vidieť a porovnávať nielen jednotlivé objekty na predaj, ale všetky hlavné projekty nového mestského rozvoja, aby vedome určili smer hľadania. Naši konzultanti sprevádzajúci klienta vám ukážu, povedia a odpovedajú na všetky vaše otázky v reálnom čase. Cieľom tejto služby je poskytnúť zákazníkom čo najúplnejší obraz o trhu s nehnuteľnosťami v Dubaji a žiadajú ho predovšetkým tí, ktorí najskôr premýšľajú o kúpe nehnuteľností v Emirátoch.
Vzťahujú sa vaše ponuky iba na Dubajské projekty?
Zaujímavé ponuky hotelových izieb a apartmánov sú samozrejme nielen v Dubaji. A hoci dubajský realitný trh je najväčší a najdynamickejší, ak má klient želanie, môžeme ponúknuť zaujímavé možnosti v Abú Zabí a na severných emirátoch. Podrobnejšie informácie o ponukách IMEX Real Estate, ako aj o možnosti požiadať našich odborníkov, sú k dispozícii na našej webovej stránke www.imexre.com.
Ďakujem za rozhovor. Prajeme vám veľa úspechov.
