V Dubaji, ktorý za posledných šesť rokov zažil stavebný boom, klesli ceny nehnuteľností na 4%. Podľa spoločnosti Gulf News klesli ceny nehnuteľností v najprestížnejších projektoch v oblasti Burj Dubai (Dubajská veža) a umelý ostrov Palm Jumeirah o 20-40%.
S otázkami o kríze, poklese cien nehnuteľností a spôsoboch ochrany investorov sme sa obrátili na právnika Ahmed Kashwani, riadiaceho partnera advokátskej kancelárie Kashawani, a Angeliku Shcheglova, riaditeľ realitnej spoločnosti Dacha Real Estate.
Môže sa zdať, že veľa investorov na miestnom trhu s nehnuteľnosťami hľadá cestu z bezvýchodiskovej situácie. Aký je dôvod - všeobecná recesia v ekonomike alebo s niečím iným?
Mnoho investorov do nehnuteľností SAE je vo veľmi ťažkej situácii. Kríza a inflácia viedli k zmene finančného stavu mnohých z nich. Neprimerané oneskorenia vo výstavbe zariadení a niekedy aj ich úplné zrušenie neustále oslabujú dôveru v dubajský trh, ktorý sa prednedávnom zdal neotrasiteľný a absolútne spoľahlivý.
Preto je v súčasnosti prioritná túžba investorov v Dubaji úplne splatiť svoje investované prostriedky úplne pochopiteľná. Bohužiaľ to nie je vždy možné, ale existuje niekoľko alternatívnych riešení, ktoré pomáhajú dostať sa z tejto situácie s najmenšími stratami.
Aké možnosti sú ponúkané investorom?
Nie je ich toľko možností, koľko by sme chceli, ale napriek tomu existujú. Zoberme si napríklad tých, ktorí investovali do niekoľkých prebiehajúcich stavieb od jedného vývojára, kde bol každý z objektov zaplatený iba čiastočne. Takýmto investorom možno odporučiť, aby znížili počet predmetov prepočítaním už vložených prostriedkov, čím ich úplne alebo takmer úplne zaplatia na úroveň, v ktorej už nie sú potrebné ďalšie platby počas dlhého obdobia.
Môžete tiež odporučiť zníženie nákladov na objekt. Koniec koncov, mnohí kúpili nehnuteľnosť za ceny, ktoré sú dnes ďaleko od reality. Napríklad náklady na meter štvorcový v niektorých projektoch dosiahli 5 000 dirhamov a ich výstavba sa ešte nezačala. A ak porovnáme minulosť s dnešnými cenami 1000 dirhamov za štvorcový stopa, je veľmi ťažké odôvodniť pokračovanie platieb za nedokončený alebo nezačatý projekt za ceny päťkrát vyššie ako súčasné trhové ceny.
Môžete tiež radiť investorom, pokúsiť sa prepojiť platby s fázami výstavby, a nie s kalendárnymi dátumami, alebo ich odložiť, kým sa projekt skutočne nedokončí.
Ako špekulanti si neuvedomilo veľa vývojárov, že skôr alebo neskôr sa trh zrúti?
Samozrejme, že to pochopili. Ale ako viete, kto neriskuje ... A investori riskovali, ale nikto nezrušil zákony trhu. To však v žiadnom prípade neznamená, že by sa nemali chrániť práva investorov. Mnohí príliš a, ako teraz vidíme, úplne neprimerane dôverovali trhu, pretože mali šťastie a trh im na dlhú dobu umožnil zarobiť si skvelé peniaze. Neobviňujte ich, nieto ich trestajte.
Nemyslíte si, že hlavná „rana“ dopadla na vývojárov? Okrem toho nie sú vždy vinní z oneskorenia výstavby? Je spravodlivé prinútiť vývojárov, aby prehodnotili podmienky zmlúv, s ktorými sa investori dohodli?
Zmluva je dobrovoľná dohoda strán, ktorá zakladá, mení alebo ukončuje ich práva a povinnosti. Otázka úmyslu jednej zo strán ukončiť svoje povinnosti vyplývajúce zo zmluvy je preto prípustná a zákonná. Nemôžeme vás len upozorniť na skutočnosť, že väčšina zmlúv je veľmi jednostranná - sú napísané v záujme vývojárov a žiadnym spôsobom nechránia záujmy investorov. V mnohých prípadoch investori dodnes takéto kúpne zmluvy ani nedostali a ich platby sa uskutočňovali iba na základe formulárov na rezerváciu nehnuteľností. V niektorých prípadoch naši zákazníci nemajú ani rezervačné formuláre, ale iba kópie šekov alebo bankových prevodov vykonaných na základe ústnych dohôd. Iba včasná pomoc profesionálneho právnika vám pomôže porozumieť všetkým podrobnostiam zmluvy, aby ste čo najúčinnejšie chránili vaše práva a dodržiavali svoje povinnosti bez toho, aby to porušovalo práva druhej strany a zohľadňovalo všetky nuansy.
Do akej miery sú právne príslušné kúpne a predajné zmluvy, napriek tomu, že vo väčšine prípadov porušujú práva investorov?
Zmluvy boli v zásade vypracované veľmi kompetentne, čo bolo pre mnohých investorov zavádzajúce. Z tohto dôvodu vždy hovoríme o potrebe hľadať vzájomne výhodné riešenia, rokovať s developerom a iba v extrémnych prípadoch kontaktovať súdy. Uskutočniť súdny proces a navyše vyhrať súdny spor je dlhý a stresujúci proces. A pred začatím súdneho vzťahu sa musíte ubezpečiť, že v čase prijatia súdneho rozhodnutia vo váš prospech bude mať odporca na čo odpovedať.
Podmienený účet mal byť schopný zachrániť a potom vrátiť prostriedky investorov, však?
Máte úplnú pravdu. Jedným z najdôležitejších krokov, ktoré prijala dubajská vláda na ochranu zahraničných investícií, ako aj na zvýšenie spoľahlivosti trhu s nehnuteľnosťami v Dubaji, bolo v roku 2007 prijatie zákona č. 8 „Účty so zárukou“ (viazaný účet). Zákon ustanovuje, že všetky príjmy z predaja nehnuteľností v štádiu „mimo plánu“ (návrh a začatie výstavby) by sa mali pripísať na osobitný účet a mali by sa v budúcnosti použiť iba na financovanie tejto konkrétnej stavby. V prípade porušenia stavebných podmienok má Dubajský úrad pre dohľad nad trhom s nehnuteľnosťami (RERA) právo zmraziť prostriedky dostupné na záručnom účte a v prípade bankrotu vývojára alebo zrušenia projektu dostanú investori náhradu. RERA tak koná ako arbiter pri riešení sporov medzi kupujúcim a developerom. V praxi je však situácia iná.
To znamená, že systém dnes ešte stále nie je dostatočne efektívny na to, aby investorov znovu dôveroval?
Nemôžeme hovoriť o neefektívnej prevádzke systému. Môžeme iba konštatovať, že, žiaľ, žiadny systém nie je poistený proti bezohľadným vývojárom. V súčasnosti sa vyvíja množstvo nových zákonov, ktorých prijatie pomôže Dubaju znovu získať dôveru investorov a primerane prekonať krízu.
Ako riešite spory dnes?
V zásade rokovaním s vývojármi v mene zákazníkov a spolu so zákazníkmi. Našou hlavnou úlohou je dosiahnuť vzájomne prospešné dohody medzi stranami a zároveň dodržiavať všetky potrebné formality. Ak rokovania nepovedú k požadovanému výsledku, nemáme inú možnosť, ako sa obrátiť na súd.
Ak je projekt „zamrznutý“, je investor povinný úplne odškodniť investora za jeho investície?
Odpoveď na túto otázku je jasne a jasne vysvetlená v odseku D 11 článku zákona č. 9 z roku 2009, konkrétne: „Ak je výstavba predmetu pozastavená z dôvodov mimo kontroly developera, má developer právo vypovedať zmluvu odpočítaním 30% zo sumy zaplatenej investorom“ ,
Na akomkoľvek trhu s nehnuteľnosťami sa vyskytujú omeškania. Čo sa však považuje za prijateľné?
V článku 17 zákona č. 8 z roku 2007 sa ustanovuje, že ak sa výstavba nehnuteľnosti nezačala do šiestich mesiacov od dátumu vydania povolenia na predaj nehnuteľnosti „mimo plánu“ bez akéhokoľvek platného alebo prijateľného dôvodu, developer je vylúčený z úradného registra, ktorý má právo vykonávať činnosti.
Môže to niekto ovládať?
Ako už bolo uvedené, RERA, Dubajský úrad pre dohľad nad trhom s nehnuteľnosťami, je zodpovedný za monitorovanie, ktorého hlavnou úlohou je včasná aktualizácia databázy o registrácii nových objektov, fázach prebiehajúcej výstavby, ako aj poskytovanie informácií o pozastavených alebo „zmrazených“ objektoch.
Neexistuje takýto postup - pri zrušení stavby objektu zaplatiť určité pokuty?
Opäť sa vráťme k vyššie uvedenému zákonu č. 9, ktorý jednoznačne zakotvuje tieto sankcie:
- Ak je projekt postavený najmenej 80%, Developer má právo úplne zadržať sumu už zaplatenú investorom a požadovať vrátenie zostávajúcej zmluvy.
- Ak je projekt postavený najmenej 60%, Developer má právo vypovedať zmluvu a zadržať 40% z celkových nákladov na objekt.
- Pokiaľ výstavba projektu nedosiahla 60%, je Developer pri ukončení zmluvy oprávnený zadržať 25% z celkových nákladov.
Tieto sankcie sa ukladajú iba investorom, rovnako ako zákon ako celok.
Čo je potrebné urobiť z právneho hľadiska na získanie dôvery investorov?
Ekonomika v Dubaji je silne závislá od obchodu, investícií a cestovného ruchu. Nedávna menová politika v krajine však spôsobila vážny úder ekonomickému rozvoju štátu. Podľa odborníkov je model hospodárskeho rozvoja v Dubaji vysoko závislý od zahraničného kapitálu a rozsiahlych medzinárodných projektov. Vláda musí v blízkej budúcnosti vypracovať program na stimuláciu hospodárstva, inak bude v krátkodobom horizonte ťažké získať dôveru investorov.
Nikto si spravidla nemyslí, že v prvom rade musíte byť schopní orientovať sa v zákonoch, ktoré upravujú predajné transakcie a chránia vaše práva. Včasné odvolanie sa na profesionálov, ktorí sú dobre etablovaní na realitnom trhu, pomôže získať kompletné informácie o projektoch a cenách, ako aj potrebnú právnu podporu, ktorá nepochybne pomôže výrazne urýchliť proces, ušetriť čas a peniaze, zachrániť nervy.
Advokátska kancelária Kashwani a Dacha Real Estate sú vám vždy k dispozícii.
Rozsah našich služieb:
- Nákup a predaj hotových bytov a víl;
- Nákup a predaj kancelárskych a nevýrobných priestorov;
- Plánovanie a realizácia investícií v poklese cien v kríze;
- Predpredajný a pozáručný servis (príprava balíka dokumentov na predaj nehnuteľností);
- Prenájom bytových a nebytových priestorov;
- Konzultácie s právnikmi v oblasti nehnuteľností;
- Registrácia firiem a zahraničných spoločností;
- Všetky druhy právnych rád.
