NAJČASTEJŠIE OTÁZKY SÚ ODPOVEDE ŠPECIALISTOV REÁLNEHO ODHADU IMEX
DMITRY INSURANCE, realitný agent v IMEX Real Estate
„Dubaj je mesto návštevníkov. Viac ako 90% z takmer dvoch miliónov obyvateľov metropoly sú vysťahovalci. Iba málo z nich si môže dovoliť kúpiť si vlastné bývanie, ale každý musí niekde žiť, pracovať a relaxovať. Preto je trh s nájomným bývaním veľmi rozvinutý. na druhej strane robí nehnuteľnosť v Dubaji atraktívnou z hľadiska investícií, pretože príjem z prenájmu je dvakrát až trikrát vyšší ako na rozvinutých trhoch a neexistujú dane z príjmu ani dane z nehnuteľností. ““
Môžu si zahraniční občania kúpiť nehnuteľnosť v Dubaji?
Občania cudzích krajín, ktorí nie sú členmi Rady pre spoluprácu v Perzskom zálive (GCC), majú nárok na plné vlastníctvo nehnuteľností v Dubaji („freehold“) iba na osobitne určených územiach v tzv. Freehold zónach. Zoznam týchto zón je stanovený vyhláškou vládcu mesta Dubaj č. 3 z roku 2006. Patria sem takmer celé územie „nového Dubaja“ vrátane takých populárnych oblastí ako Dubajský prístav, The Palm Jumeirah, Emirates Living, Jumeirah Lakes Towers a ďalšie.
Vyžaduje sa registrácia nehnuteľností v Dubaji a kto sa do nej zapája?
Registráciu práv k nehnuteľnostiam v Dubaji zabezpečuje ministerstvo nehnuteľností Dubaj. Vlastnícke práva, dlhodobé nájmy, záložné práva k nehnuteľnostiam a iné transakcie sú v súčasnosti predmetom registrácie v príslušnom registri. Registrácia sa vykonáva na hotových aj do prevádzky uvedených zariadeniach, ako aj na staveniskách („mimo plánu“). V prvom prípade majiteľ dostane osvedčenie o registrácii nehnuteľnosti (listina o vlastníctve) av prípade registrácie ešte neukončenej nehnuteľnosti (registrácia Oqood) - pôvodná kúpna zmluva (pôvodná kúpna zmluva). Pri registrácii vlastníctva v Dubajskom departemente sa platí registračný poplatok vo výške 2% z hodnoty nehnuteľnosti plus malá pevná platba za prípravu a tlač potrebných dokumentov.
Aké dane by mal majiteľ nehnuteľnosti platiť v Dubaji?
V Spojených arabských emirátoch nie sú dane z príjmu ani dane z príjmu. Preto vlastníctvo nehnuteľností v Dubaji, ako aj príjem, napríklad z jeho prenájmu, nemá pre majiteľa v jurisdikcii SAE žiadne daňové dôsledky.
Je však potrebné pochopiť, že vlastník nehnuteľnosti je zodpovedný za jej riadne udržiavanie a je povinný platiť náklady na jeho údržbu (tzv. Poplatky za údržbu alebo poplatky za služby) zriadené správcovskou spoločnosťou alebo združením vlastníkov domov (ak už takéto združenie už bolo založené). Platby sa spravidla účtujú ročne ročne vopred a pre Dubaj sa v závislosti od projektu pohybujú medzi 20 a 80 dolármi za meter štvorcový. m za rok.
Ako sa kupuje nehnuteľnosť v Dubaji?
Vo všeobecnosti platí, že postup kúpy nehnuteľnosti v Dubaji je vo väčšine prípadov nasledujúci:
- Kupujúci vyberie nehnuteľnosť, ktorú chce kúpiť.
- Predávajúci a kupujúci podpisujú kúpnu zmluvu, ktorá odráža všetky parametre transakcie, najmä:
- hodnota nadobudnutého majetku,
- dodatočné platby súvisiace s transakciou (provízie agentov, platby vývojárovi, registračný poplatok, úhrada nákladov na údržbu zaplatených vopred atď.),
- obdobie, počas ktorého musí byť transakcia nákupu a predaja dokončená,
- podmienky a postup pre vyrovnanie,
- zodpovednosť strán v prípade nesplnenia podmienok zmluvy.
- Pri podpise kúpnej zmluvy s predávajúcim kupujúci vykoná zálohu (zvyčajne 10% z hodnoty nadobudnutého majetku).
- Predajca vystaví povolenie od vývojára na predaj svojho majetku (osvedčenie o námietkach, NOC), ktoré je potrebné na registráciu transakcie na pozemkovom oddelení Dubaj.
- Po získaní povolenia na predaj predávajúci a kupujúci zaregistrujú nehnuteľnosť v mene nového vlastníka na pozemkovom úrade. V čase registrácie sa obvykle vyrovnávajú aj transakcie.
Môže si ju majiteľ nehnuteľnosti v Dubaji prenajať?
Vzťahy medzi prenajímateľmi a nájomníkmi v Dubaji upravuje zákon č. 26 z roku 2007, ako aj jeho zmeny a doplnenia. Podľa súčasných právnych predpisov má každý vlastník nehnuteľností na území Dubajského emirátu právo prenajať si svoj majetok na obdobie najmenej jedného roka. V prípade prenájmu na obdobie kratšie ako jeden rok sa takýto prenájom považuje za krátkodobý a vyžaduje, aby majiteľ mal príslušnú licenciu (na činnosti hotelov alebo apartmánov). V tomto prípade sa vlastníci zvyčajne obracajú na licencovanú správcovskú spoločnosť, ktorá prevádza svoj majetok na správu a ktorá už prenajíma nehnuteľnosť vo svojom vlastnom mene.
Aký príjem z prenájmu môže majiteľ nehnuteľnosti v Dubaji očakávať?
Ak hovoríme o priemerných trhových ukazovateľoch súčasnej návratnosti investícií do nehnuteľností, potom v prípade bývania v Dubaji je dnes ukazovateľ čistého príjmu z prenájmu (tj príjem mínus náklady na správu nehnuteľností) v priemere 5 až 10% ročne.
Rozpätie ziskovosti je spôsobené rozdielmi v type a kategórii nehnuteľností, ich umiestnení a nákladoch na služby. Navyše drahšie exkluzívne nehnuteľnosti spravidla poskytujú nižší výnos vo forme príjmu z prenájmu ako hromadné bývanie v dostupných projektoch.
Pokiaľ ide o trh s kancelárskymi nehnuteľnosťami, dnes sú takéto investície z hľadiska príjmu z prenájmu menej atraktívne ako nákup bývania. Prenájom obchodných priestorov (medzi ktoré patria nielen obchody, ale aj servisné strediská, kaviarne, reštaurácie atď.) Je potenciálne schopný generovať vyššie príjmy (až 15%), záleží to však na parametroch samotnej nehnuteľnosti, a od vonkajších faktorov.
Existujú nejaké obmedzenia týkajúce sa nákladov na prenájom v Dubaji?
Uzatvorením zmluvy o prenájme nehnuteľností majú strany transakcie právo dohodnúť sa na akýchkoľvek podmienkach, ktoré nie sú v rozpore so súčasnými právnymi predpismi.
Neexistujú žiadne priame obmedzenia týkajúce sa nájomnej ceny, ktorá je uvedená v zmluve medzi prenajímateľom a nájomcom. Existujú však legislatívne obmedzenia týkajúce sa zvýšenia nákladov na prenájom pri obnovení zmluvy na ďalšie obdobie. Napríklad v súvislosti s nehnuteľnosťami určenými na bývanie existuje pravidlo, podľa ktorého prenajímateľ nemá právo na zvýšenie nájomného, ak od uzavretia pôvodnej zmluvy uplynulo menej ako dva roky. Okrem toho by sa pri revízii lízingu smerom nahor mal prenajímateľ riadiť indexom Dubajského úradu pre reguláciu nehnuteľností (RERA), ktorý odráža priemerné nájomné za rôzne typy bývania v závislosti od oblasti.
Aké sú požiadavky na nájomcov v Dubaji?
Nájomcom nehnuteľnosti v Dubaji (ak nehovoríme o krátkodobom prenájme bývania), môže byť len fyzická alebo právnická osoba so štatútom rezidenta v Spojených arabských emirátoch. To znamená, že nájomnú zmluvu je možné uzavrieť iba s občanom SAE alebo krajinou, ktorá je členom Rady pre spoluprácu arabských štátov Perzského zálivu, alebo s krajanmi s pobytovým vízom.
Preto je nájomca právnickou osobou, musí mať príslušnú registráciu v SAE. Môže to byť miestna organizácia, spoločnosť registrovaná vo voľnej ekonomickej zóne alebo pobočka (zastúpenie) zahraničnej spoločnosti.
Vyžaduje sa registrácia nájomnej zmluvy na nehnuteľnosti v Dubaji a kto sa do nej zapája?
V súlade so zákonmi Dubajského emirátu musia byť všetky nájmy nehnuteľností na jeho území riadne zaregistrované. Registráciu nájomných zmlúv zabezpečuje Dubajská realitná regulačná agentúra (RERA). Najmä na tieto účely agentúra vytvorila systém Ejari, ktorý umožňuje registráciu zmlúv cez internet. Online registrácia na webovej stránke Ejari je jednoduchá, vyžaduje si minimálne technické znalosti a zahŕňa iba uvedenie základných informácií o nájomnej zmluve, ktorá zahŕňa: informácie o nehnuteľnosti a účastníkoch transakcie, ako aj podmienky zmluvy. Každá registrovaná zmluva má počas doby jej platnosti pridelený jedinečný čiarový kód.
Registrácia je bezplatná a nájomca aj nájomca si môžu zaregistrovať nájom. Doteraz sa stanovila zodpovednosť za nedodržanie povinnosti povinnej registrácie, ale podľa ustanovení zákona sú všetci účastníci transakcií, ktoré neboli zaregistrované, automaticky zbavené práva obrátiť sa na súdne a vládne orgány na ochranu svojich záujmov.
Ako je možné prenajať nehnuteľnosť v Dubaji?
Vo všeobecnejšom zmysle je postup prenájmu nehnuteľností v Dubaj vo väčšine prípadov nasledujúci:
- Ubytovateľ hľadá prenajímateľa alebo s pomocou realitnej kancelárie.
- Keď nájomca nájde nájomcu, nájomca podpíše nájomnú zmluvu, ktorá odzrkadľuje všetky parametre transakcie, najmä:
- cena prenájmu a platobné podmienky,
- doba prenájmu a podmienky jej predĺženia,
- dodatočné náklady spojené s prevádzkou nehnuteľností a ich distribúciou medzi stranami,
- zodpovednosť strán v prípade nesplnenia podmienok zmluvy.
- Pri podpise zmluvy nájomca platí nájomné za rok (zvyčajne šekom), ako aj kauciu (zvyčajne 5% ročného nájomného).
- Po obdržaní platby od nájomcu mu prenajímateľ dá kľúče, cetky, prístupové karty atď., Ktoré sú potrebné na neobmedzený prístup do prenajatých priestorov a súvisiacej infraštruktúry (bazén, telocvičňa atď.), Ako aj kópie dokladov (osvedčenie o vlastníctvo, pas majiteľa atď.), ktorý nájomca vyžaduje na pripojenie vody, elektriny, klimatizácie, telefónu, internetu a ďalších služieb.
Ako sa platí nájom v Dubaji?
Na trhu s prenájmom v Dubaji, ako aj vo zvyšku SAE, je obvyklé platiť nájomné rok vopred. Všetky platby sa spravidla uskutočňujú prostredníctvom bankových šekov. V závislosti od podmienok zmluvy sa ročná výška nájmu platí jednou alebo viacerými šekmi. V druhom prípade sú kontroly datované do budúcich dátumov. Napríklad, ak je počet kontrol 4, potom dátumy kontrol budú zodpovedať dátumom v budúcnosti každý štvrťrok a ak počet kontrol je 12, budú datované v mesačných intervaloch. Preto prenajímateľ ho môže v deň uvedený na šeku predložiť banke a získať peniaze z účtu nájomcu. Vydanie nezabezpečených šekov v SAE je trestným činom, takže platenie šekmi, hoci neposkytuje 100% záruku nájomného, je pomerne spoľahlivým a pohodlným spôsobom uskutočňovania platieb.
Môže majiteľ domu, ktorý nie je rezidentom SAE, dostať peniaze na šek?
Je potrebné si uvedomiť, že obdobie, počas ktorého je možné predložiť šek na platbu, je 6 mesiacov, po uplynutí ktorého sa zruší. Ak je šek napísaný na meno jednotlivca a na ňom nie je žiadna známka, len na bankový účet príjemcu, môže osoba uvedená na šeku bez ohľadu na prítomnosť víza na pobyt prijímať hotovosť v ktorejkoľvek pobočke vydávajúcej banky. V opačnom prípade, alebo ak je šek napísaný v mene spoločnosti, peniaze na ňu môžu byť prijaté iba na bankový účet a účet musí byť otvorený v jednej z bánk v SAE. Stav bydliska sa tiež nevyžaduje. Niekoľko bánk v Spojených arabských emirátoch ľahko otvára účty pre nerezidentov (vrátane zahraničných spoločností). Postup na otvorenie účtu v banke trvá menej ako hodinu a minimálne požiadavky na vloženie peňazí na účet na jeho otvorenie sú v súčasnosti 5 000 dirhamov (približne 1400 dolárov).
Ak uvedené nájomné možnosti nie sú vhodné pre prenajímateľa, môže uzavrieť dohodu s realitnou kanceláriou, prostredníctvom ktorej bol nájom realizovaný. Šeky môžu byť vydané v mene agentúry a po obdržaní peňazí od agentúry ich prevedie (alebo prevedie v hotovosti) na prenajímateľa. Hlavnou vecou v tomto prípade je kompetentný prístup k otázke výberu partnerskej spoločnosti.
EDUARD BURAKOV, realitný agent, IMEX Real Estate
„Dubaj je svetovo preslávená celoročná turistická destinácia pre rodinnú a aktívnu rekreáciu. Má teplé slnečné podnebie, biele piesočné pláže a samozrejme more. Dnes je Dubaj tiež modernou metropolou, vzhľadom na to, že let do Dubaja z, povedzme, Moskvy trvá iba 5 hodín a obe mestá sú v rovnakom časovom pásme, je zrejmé, že o tieto investície existuje záujem Torons našich spoluobčanov. "
Kto platí províziu realitnej agentúre?
Ak je sprostredkovateľom transakcie realitná agentúra, vyplatí sa mu provízia. Podľa existujúcej praxe nájomca platí províziu realitnej agentúre. Zvyčajne to predstavuje 5% z ročného nájomného. Agentúrne služby sa skončia po podpísaní nájomného. Ak prenajímateľ potrebuje ďalšie služby agentúry (zastupovanie jeho záujmov v SAE počas doby prenájmu, prijímanie platieb od nájomcu, platenie nákladov na údržbu nehnuteľností atď.), Ich náklady sa dohodnú dodatočne.
Kto platí za prevádzku a údržbu prenajatého majetku?
Nájomca a prenajímateľ sa môžu dohodnúť na akýchkoľvek podmienkach prenájmu, prenajímateľ je však spravidla zodpovedný za úhradu nákladov na údržbu (poplatky za údržbu / servisné poplatky) a veľké opravy nehnuteľnosti. Všetky bežné výdavky spojené s prevádzkou prenajatého objektu, ako napríklad: platba vody, elektriny, klimatizácia, telefón, pripojenie na internet atď., Ako aj priebežné opravy nehnuteľností, znáša nájomca.
Nájomca naviac spája inžinierske siete od príslušných dodávateľov nezávisle a vo vlastnom mene. Nájomca tiež platí tzv. „Poplatok za bývanie“, čo je obecný poplatok vo výške 5% ročného nájomného. Poplatok účtuje Dubajský úrad pre elektrinu a vodu (DEWA) v rovnakých splátkach po celý rok spolu s platbami za elektrinu a vodu. Ak nehnuteľná jednotka nie je pripojená k vode a elektrine (t. J. Nie je obývaná), daň z nehnuteľností sa neúčtuje. Napriek tomu, že daň z nehnuteľností bola zavedená už dávno, doteraz sa nevyberala univerzálne a stále nie je zahrnutá v mnohých účtoch DEWA.
Je možné obísť sa bez agentov pri transakciách s nehnuteľnosťami v Dubaji?
Takmer žiadna transakcia s nehnuteľnosťami nie je dokončená bez agentov v Dubaji, rovnako ako vo zvyšku sveta.V realitných agentúrach sa najčastejšie uplatňujú klienti, ktorí chcú prenajať, prenajať, kúpiť alebo predať nehnuteľnosť. Na trhu pracujú agenti, ako nikto iný, informácie o tom, kto, čo a koľko chcú prenajať, prenajať, predať alebo kúpiť. Zďaleka však nie sú všetci účastníci trhu riadne registrovaní a legálne pôsobia.
Aké sú požiadavky na realitných agentov v Dubaji?
V prvom rade treba mať na pamäti, že v súlade s uznesením predsedu dubajského ministerstva pôdy č. 85 z roku 2006 musia mať všetky realitné kancelárie, ktoré pôsobia v Dubaji, licenciu na príslušný druh činnosti a musia byť zapísané v osobitnom registri regulačného úradu. Trh nehnuteľností v Dubaji (RERA). Keďže podnikateľské subjekty v SAE nemajú univerzálnu právnu subjektivitu, musí sa v licencii jasne uviesť povolený druh činnosti. Napríklad pri sprostredkovaní predaja, nákupu alebo prenájmu musia byť tieto typy činností v licencii výslovne uvedené. Zároveň musia všetci agenti spoločnosti absolvovať príslušný výcvikový kurz a získať osobné maklérske karty s individuálnym číslom. Tieto opatrenia sú primárne zamerané na ochranu práv a záujmov klientov a ich cieľom je minimalizovať možnosť podvodov zo strany agentov.
Prečo je dôležité, aby bol agent riadne zaregistrovaný?
Dubajský trh s nehnuteľnosťami je nadnárodný. Kupujúci, predávajúci, prenajímatelia a nájomníci sú zvyčajne cudzí štátni príslušníci. Kde môžu hľadať jeden druhého pre prípad, že by sa niečo pokazilo? Realitná kancelária so sídlom v Dubaji je preto serióznym ručiteľom transakcie. Okrem toho je dôležitým faktorom požiadavka právnych predpisov o 100% vlastníctve takejto spoločnosti miestnymi obyvateľmi - občanmi SAE.
Realitná kancelária vo väčšine prípadov koná ako tretia strana pri transakcii medzi predávajúcim a kupujúcim a zaručuje tak záujmy oboch strán. Napríklad spravidla je to agentúra, ktorá prijíma vklad od kupujúceho a drží ho až do konečného vyrovnania a registrácie transakcie. Pre kupujúceho to zaručuje vrátenie zálohy, ak k transakcii nedochádza z zavinenia predávajúceho. A predajca môže zase počítať s vyplatením sumy zálohy ako kompenzácie, ak sa transakcia neuskutoční vinou kupujúceho.
