Arthur Kobozev, výkonný riaditeľ IMEX Real Estate, nám povedal, čo sa dnes deje na dubajskom realitnom trhu a aký sentiment medzi investormi prevláda.
Arthur, dobré popoludnie. Prosím, povedzte nám o súčasných trendoch na trhu nehnuteľností s nehnuteľnosťami v Dubaji. Voľným okom je vidno výrazné oživenie a vzostup.
ahoj Situácia na trhu je skutočne pozitívna v kontexte úrovne zvyšovania cien. Všetci účastníci procesu - investori, predajcovia hotových nehnuteľností a developeri - očakávajú ďalší rast. Stojí za zmienku, že podľa analytikov ceny nehnuteľností v Dubaji rastú rýchlejšie ako vo svete. Za posledný rok tak rast predstavoval vyše 20% a tento rok sa tempo stalo dynamickejším.
Podľa dubnového pozemkového oddelenia sa v januári až júni 2013 počet transakcií na predaj obytných nehnuteľností zvýšil o 41% a jeho celková hodnota (vyhlásená na posúdenie) sa v porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka zvýšila o 70%.
Investori sú tiež vyzývaní, aby ohlásili nové projekty, v prvom rade najväčšími vývojármi - EMAAR a Nakheel. Pridali sa k nim ďalší „žraloci na trhu“ vrátane spoločností DAMAC Properties, Deyaar, Sobha Group, Select Properties a ďalších.
Okrem toho opäť hovoríme nielen o stavbe jednotlivých budov, ale aj o výstavbe celých plôch. Napríklad len v megaprojekte „Mesto Mohamed bin Rashid“, ktorý sa bude nachádzať na obrovskom pozemku - medzi diaľnicou Al Hale a diaľnicou Mohamed bin Zayed sa plánuje výstavba 100 hotelov.
Čo je dôvodom takého aktívneho rozvoja? Možno sa Dubaj jednoducho snaží reštrukturalizovať dlhy nahromadené počas minulej krízy a ohlásiť implementáciu nových megaprojektov, ktoré pritiahnu významné investície?
Pozitívne očakávania investorov sú opodstatnené niekoľkými faktormi. Po prvé, v ekonomike Dubaja a Spojených arabských emirátov ako celku dochádza k aktívnemu oživeniu. Podľa výsledkov roka sa očakáva, že dubajská ekonomika porastie o 3,6%. Preto si vyžaduje príťažlivosť nových pracovníkov. Počet obyvateľov Dubaja už dnes presahuje 2,17 milióna ľudí, zatiaľ čo v roku 2011 to bolo 1,97 milióna ľudí. Všetci hostujúci vysťahovalci samozrejme potrebujú miesta na pobyt.
Keď už hovoríme o migrácii, jednáme o ekonomicky aktívnej populácii. Podľa dubajského ministerstva hospodárskeho rozvoja očakáva 55% podnikateľov v roku 2013 rast výnosov a 30% je presvedčených, že zostanú stabilné.
Príliv turistov tiež rastie, ktorý dnes prekročil 10 miliónov ľudí a do roku 2020 sa plánuje jeho zdvojnásobenie. Je zrejmé, že arabské emiráty sa stali druhou domovinou migrantov z krajín regiónu postihnutých vojenskými konfliktmi: tu nielen prevádzajú kapitál, ale aj sa sťahujú do svojho trvalého bydliska.
Chcel by som tiež poznamenať, že dnes sú ceny nehnuteľností na bývanie v Dubaji stále o 30% nižšie ako maximálne hodnoty zaznamenané v treťom štvrťroku 2008, počas boomu na trhu s nehnuteľnosťami na bývanie. To je ďalší faktor, ktorý dáva dôveru v potenciál ďalšieho rastu.
Ktoré oblasti Dubaja sú dnes najzaujímavejšie a prečo?
Po prvé, oblasti s rozvinutou infraštruktúrou a dobrou dopravnou dostupnosťou sú stále populárne: Dubajský prístav, The Palm Jumeirah, tradične obľúbený medzi investormi, módne centrum Dubaj, masívne Jumeirah Lakes Towers, nedávno zreteľne zmenené, Zelení, nízkopodlažné oblasti Emirates Living, Arabské ranče a ďalšie.
Zároveň rastie dopyt po zastavaných oblastiach vzdialených od pobrežia, v ktorých je bývanie dostupnejšie. V prvom rade by som chcel poznamenať, že obec Jumeirah Village, ktorá má napriek nedostatočne rozvinutej infraštruktúre a veľkému počtu nedokončených budov dobrý potenciál podľa kritéria cena / kvalita.
Odporučil by som, aby investori uvažujúci o kúpe domu v Dubaji sa zamerali nielen na súčasné príjmy z prenájmu. Nemalo by sa zabúdať na taký ukazovateľ, ako je napríklad potenciálne zvýšenie nákladov, ktoré je veľmi vysoké, napríklad v projektoch na umelo vytvorenom „palmovom“ ostrove. Napríklad jedna z najvyšších mier rastu nájomného za posledné roky sa ukázala v oblasti medzinárodného mesta, z hľadiska potenciálu kapitalizácie to však nie je najlepšia možnosť. Vo všeobecnosti je potrebné zhodnotiť situáciu v komplexe a zvážiť priority pre každý konkrétny investičný prípad.
Zostávajú Rusi lídrami v počte transakcií s nehnuteľnosťami v Dubaji?
Podľa štatistík ministerstva Dubaj sú Rusi medzi desiatimi najuznávanejšími investormi do nehnuteľností s nehnuteľným majetkom.
Ich podiel je veľmi viditeľný, najmä v takzvanom „novom“ Dubaji. Je potrebné poznamenať, že v prvom štvrťroku 2013 dosiahol objem transakcií s nehnuteľnosťami emirátu 53 miliárd dirhamov (14,4 miliárd USD). Tradiční lídri v oblasti investícií zostávajú predstaviteľmi Indie a Veľkej Británie.
Čo sa dá povedať o preferenciách našich krajanov?
Ak hovoríme o preferenciách našich krajanov, potom sú tradiční: zaujímajú sa predovšetkým o blízkosť mora. A keďže výber nehnuteľností pri mori, ktoré môžu cudzinci nadobudnúť vlastníctvo, je v skutočnosti obmedzený na oblasti Dubai Marina a The Palm Jumeirah, práve v týchto oblastiach „naši ľudia“ získajú najviac bývania.
Pokiaľ ide o cenový rámec, tu by som zdôraznil jednoznačné priority. Oba veľmi drahé predmety sa predávajú, ako aj za priemernú cenu. Pracujeme napríklad s nehnuteľnosťami v hodnote od 200 000 USD do desiatok miliónov.
Naši krajania vidia objektívne oživenie trhu a sú na tomto pozadí aktivovaní. Viete, že za pár dní môžete emigrovať do Spojených arabských emirátov a cítiť sa tu pohodlne a bezpečne. Mnohí využívajú túto príležitosť pri výbere nového domu pod arabským slnkom.
Je dnes na trhu nedostatok dodávok?
Áno, a spočíva v tom, že zaujímavé predmety ponúkané na predaj za dostupnú cenu veľmi rýchlo opúšťajú trh. Väčšina kupujúcich, najmä tí, ktorí ešte nie sú oboznámení s miestnymi osobitosťami, si spravidla vyhradzuje čas na zamyslenie a keď sa rozhodnú, predmet je už predaný.
Situácia na trhu sa mení veľmi rýchlo. Bývanie v projektoch veľkých vývojárov sa predáva ešte pred začiatkom výstavby a za jeden deň je doslova zametané. Investori hľadajú ziskové možnosti a sú dokonca pripravení stáť v dlhých radoch pri spúšťaní nových projektov, napríklad počas boomu na trhu.
Čo priniesla kríza v roku 2008 investorom? Ako sa dnes zlepšili právne predpisy v Dubaji?
Predovšetkým vývojári uvalili obmedzenia na rýchly predaj. Teraz je investor, ktorý chce predať objekt, povinný zaplatiť v priemere 35 - 40% jeho hodnoty. To bráni špekulatívnej zložke.
Pokiaľ viem, pozemkové oddelenie Dubaj v súčasnosti vyvíja normy upravujúce realitný sektor emirátu, ktorý by mal vstúpiť do platnosti v priebehu nasledujúcich dvoch rokov.
Pomôžu kontrolovať činnosť trhu s nehnuteľnosťami, aby sa predišlo opakovaniu situácie v polovici dvadsiatych rokov minulého storočia, keď v sektore nehnuteľností došlo k neuveriteľnému rozmachu.
Pripravuje sa aj osobitný zákon, ktorý chráni práva investorov.
Podľa orgánov emirátu sú nové účty určené na posilnenie zákonného poriadku upravujúceho činnosť realitného sektora v Dubaji, zvýšenie konkurencieschopnosti trhu a zvýšenie jeho príťažlivosti v očiach miestnych a zahraničných investorov.
V októbri sa sídlo Lukoilu presťahovalo do Dubaja. Existuje názor, že „príliv“ obyvateľov s vysokými príjmami môže ďalej podnietiť rast cien. Súhlasíte s ním?
Tento prípad nie je ani zďaleka jediný, ak hovoríme o tzv. Hromadnom pohybe. Nemyslím si, že to spôsobilo alebo spôsobí nejaké otrasy na trhu s prenájmom. Najmä s ohľadom na „odlev“ zamestnancov štátnych spoločností z Dubaja do Abú Zabí. Dovoľte mi pripomenúť, že nedávno bola prijatá smernica, podľa ktorej sú zahraniční špecialisti zamestnaní vo verejnej službe v hlavnom meste povinní si tam prenajať bývanie. Ich počet sa dnes odhaduje na 15 - 20 tisíc ľudí. Môžeme vyvodiť príslušné závery.
Aké sú vaše profesionálne odporúčania pre tých, ktorí chcú kúpiť nehnuteľnosť v Dubaji?
Neodkladajte rozhodovanie, zároveň nekonajte náhodne, vždy sa riadte zdravým rozumom a komplexne vyhodnoťte situáciu. Je dôležité si uvedomiť, že čím rýchlejšie sa obchod uzatvára na rastúcom trhu, tým je investícia výhodnejšia. A nezanedbávajte podporu kvalifikovaných odborníkov. Môžu sa stať vašimi spoľahlivými sprievodcami na tomto trhu. Radi uvidíme všetkých v Dubaji!
Akékoľvek ďalšie informácie o nadobudnutí a správe vášho majetku v Dubaji môžete získať od odborníkov spoločnosti IMEX Real Estate telefonicky v Moskve +7 495 5100008, bezplatného čísla v Spojených arabských emirátoch 800-IMEX (800-4639) alebo zaslaním žiadosti e-mailom info @ IMEXre.com.
