V súčasnosti má realitný priemysel v Dubaji svoj skrytý výstup. HIDDEN - PRIEBEŽNÉ ZJEDNODUŠENÉ UKAZOVATELE CENY A AKTIVITY KUPUJÚCICH NA TRHU S NEHNUTEĽNÝMI ODCHÝLKAMI NEVYKONÁVAJÚ VÝŠKU A POKRAČUJTE V EXPRESOVANOM ZNÍŽENÍ. Toto zníženie je však vo všeobecnosti vymenovaním rastu a stabilizáciou trhu, potvrdené zvýšeným tokom emisií emigrantom zo sveta. Text: Helena Kryukova
Podľa správy Wealth-X môže Dubaj v nasledujúcich rokoch dokonca prekonať mnoho iných centier podnikania, kultúry a spoločnosti na svete, ktoré sú lákavé z hľadiska investícií do nehnuteľností.
Oáza pre milionárov
Spoločná správa s názvom „Trh luxusných nehnuteľností na bývanie v Európe, na Strednom východe av Afrike 2015“, ktorú nedávno predstavili analytické spoločnosti Wealth-X a Sotheby's International Realty, odhalila, že 495 ľudí už investovalo do nehnuteľností v Dubaji. majetok vo výške 30 miliónov dolárov alebo viac, ako aj 34 miliardárov.
Tieto čísla charakterizujú veľkosť stavov investorov, ktorí sú klasifikovaní ako super bohatí. Zároveň sú ceny luxusných nehnuteľností v Dubaji v priemere o 40% nižšie ako v Londýne - globálnej „oáze“ miliardárov. Podiel luxusných nehnuteľností v hodnote viac ako 1 milión USD v súčasnosti predstavuje v Dubaji 8% celkového bytového fondu a 5,5 milióna USD predstavuje priemerné náklady na nehnuteľnosti v tomto segmente dubajského trhu s bývaním. Zároveň sú priemerné náklady na jeden meter štvorcový luxusných nehnuteľností v Dubaji 9 000 USD. V súčasnosti je to stále asi 10-krát menej ako napríklad v Monaku, hlavnom meste luxusu.
Dubaj je navyše atraktívnejší pre milionárov a miliardárov sústredením mnohých svetových rekordov zahrnutých do rôznych projektov v oblasti nehnuteľností a infraštruktúry vrátane najvyššej budovy Burj Khalifa na svete a najluxusnejšieho hotela na svete Burj Al Arab. Dubaj je tiež oázou extravagantného luxusu, kde okrem toho slnko svieti 300 dní v roku.
Hlavné mesto záznamov
A ako keby boli špeciálne potvrdené praktické výpočty analytikov na konci leta, v predvečer najväčšej udalosti v tomto odvetví, výstava nehnuteľností Cityscape Global 2015, predstavil sa verejnosti v Dubaji veľkolepý projekt multifunkčného komplexu Meydan One. Dubajský vládca, šejk Mohammed bin Rašid Al Maktoum, sa zúčastnil na začatí výstavby tohto megakontaktového projektu. Projekt sa v posledných niekoľkých mesiacoch stal hlavným senzátom realitného sveta v Dubaji: stačí povedať, že zjednotí niekoľko nových svetových rekordov naraz - tu bude umiestnená najvyššia obytná budova na svete The One, najvyššia vyhliadková plošina a najdlhšia umelá zjazdovka. a nová najväčšia tanečná fontána. 665 metrov nad zemou - v tejto výške bude najvyššou vyhliadkovou plošinou na svete s 360 stupňovým výhľadom, 3 miliónmi a 670 tisíc metrov štvorcových - to je celková plocha nového komplexu ako celku, 1,2 kilometra - ako je dĺžka umelého zjazdového traktu, 60 metrov z tisícok hostí - centrálne námestie vo vnútri komplexu sa môže ubytovať toľko, 150 x 80 metrov - to sú rozmery posuvnej strechy, ktorá bude postavená nad komplexom, aby sa otvorila v chladnejších mesiacoch roka. Všeobecne možno povedať, že po prezentácii Meydan One sa hneď ukázalo, že dubajskí vývojári, ktorí môžu tento projekt prekonať, nebudú čoskoro.
Nikto však nie je prekvapený takouto inováciou na pozadí iných rovnako extravagantných projektov, ako sú podvodné a plávajúce vily Plovoucí morský koník na umelých ostrovoch sveta, hotel pod vodou s kapsulami a ďalšie futuristické novinky prezentované na výstave Cityscape Global, ktorá sa konala v Dubaji v septembra. Táto 14. výstava nehnuteľností sa stala najväčšou vo všetkých rokoch svojho konania: zúčastnilo sa jej viac ako 300 spoločností z rôznych krajín a plocha a počet pavilónov sa zvýšil o viac ako 30%. Do hlavnej haly boli pridané dve nové výstavné haly. Od roku 2013 sa tak počet hál na výstave rozrástol o 4 nové pavilóny, čo vo všeobecnosti predstavuje viac ako 40 tisíc metrov ďalšieho priestoru.
Medzi obri dubajského trhu s nehnuteľnosťami, Cityscape Global 2015 opäť predstavil také veľké dubajské spoločnosti ako Emaar, Dubai Properties, Dubaj World Central, Meydan, Meraas a Nakheel, ako aj DMCC, Majid Al Futtaim a Al Barari. Výber návštevníkov na globálnej výstave Cityscape bol skutočne niečo. Hodnotenie úspešnosti dubajských vývojárov zostavené spoločnosťou Standard & Poor's ukázalo, že očakávaný pokles cien nehnuteľností v Dubaji v druhej polovici roku 2015 nebude mať pravdepodobne negatívny vplyv na ich výkonnosť a hospodársku výkonnosť. Očakáva sa, že ceny nehnuteľností na bývanie v Dubaji môžu klesať ešte pred koncom roka, dnes si však všetci poprední vývojári emirátu vytvorili pre seba spoľahlivú „zadnú časť“.
Podľa analytikov bude aktuálny rok v Dubaji jedným z najplodnejších pre realitné projekty v rôznych kategóriách. Podľa Reidina sa v roku 2015 trh s nehnuteľnosťami v Dubaji doplní o 20 170 nových nehnuteľností, hoci za posledné tri roky bola priemerná ročná hodnota tejto sumy zvyčajne 11 600. Množstvo nových ponúk a nové mimoplánové schémy predaja nehnuteľností umožňujú vývojárom predávať takéto bývanie na 20% lacnejšie ako sekundárne nehnuteľnosti, čo zase prinútilo majiteľov sekundárnych bytov k nižším cenám - v priemere o 15%. Svedčia o tom ukazovatele z prvej polovice roka v správach analytikov.
Prvá polovica roku 2015: výsledky a vyhliadky
Za prvý polrok 2015 dosiahol celkový objem transakcií s nehnuteľnosťami uzavretých v emiráte 17,4 miliárd USD. Približne dve tretiny transakcií s nehnuteľnosťami v Dubaji sa uzavreli pomocou prostriedkov poskytnutých bankami, čo je podľa štatistických údajov tiež kritérium zdravého fungovania systému. Keď sa však vrátime k otázke „produktivity trhu“, nie všetci analytici zdieľajú rovnaký názor, pokiaľ ide o vplyv tohto faktora. Napríklad analytici spoločnosti Cluttons pripúšťajú, že 40 120 nových nehnuteľností predstavených vývojármi v Dubaji od začiatku roku 2015 môže zmeniť trh výlučne z dlhodobého hľadiska. Vybudovanie všetkých týchto domov bude trvať najmenej ďalších 10 rokov, a ak populácia Dubaj v tomto čase rastie týmto tempom, potom bude dopyt vždy zodpovedať ponuke.
Cenovo dostupné bývanie
Ďalším dôležitým bodom, ktorý všetci analytici uviedli vo svojich správach za prvý polrok, je otázka dostupnosti nových nehnuteľností, pretože jeho leví podiel pripadá na tento konkrétny segment. Oblasti, v ktorých sa toto cenovo dostupné bývanie stavia, sa nachádzajú predovšetkým na okraji Dubaja. Sú to miesta ako Dubai Silicon Oasis, Dubai World Central, IMPZ atď. Ceny tu platia pre kupujúcich so stredným príjmom a čo je dôležitejšie, pre skutočných kupujúcich. Hlavnou vecou, ktorá sa stala v prvých šiestich mesiacoch roku 2015, je to, že vývojári presunuli svoje zameranie z pomerne úzkych segmentov elitného bývania a maloobchodu s nehnuteľnosťami na iné segmenty trhu s nehnuteľnosťami, ktoré vyžadujú podporu, najmä dostupného bývania. V tomto zmysle je dôležité pochopiť, že nehnuteľnosť v Dubaji je dnes jednou z najdôležitejších „protikrízových“ možností umiestnenia voľných finančných prostriedkov pre investorov po celom svete, a najmä z krajín, v ktorých sú miestne meny vystavené výrazným výkyvom výmenného kurzu. Okrem toho sa kupovanie neplánovaného bývania v Dubaji stáva jednoduchším a ziskovejším: teraz je možné, že po zaplatení vstupného len 5% a 70% po dokončení stavby sa stane majiteľom vysokokvalitného bývania v oblasti s rozvinutou infraštruktúrou.
Preto nie je prekvapujúce, že údaje zo správy ministerstva pôdohospodárstva naznačujú vysokú úroveň dôvery zahraničných i regionálnych a miestnych investorov na trhu s nehnuteľnosťami na bývanie v Dubaji: 19 848 investorov zo 142 rôznych národností investovalo za posledných šesť mesiacov do nehnuteľností 14,4 miliárd dolárov.
Pozitívny charakter vyhliadok na ďalší rozvoj trhu potvrdzuje aj prieskum uskutočnený London Business School. Podľa tejto štúdie 47% opýtaných podnikateľov nezmení svoje plány investovať do nehnuteľností v Dubaji a 84% z 200 respondentov je presvedčených, že Dubaj nebude v blízkej budúcnosti čeliť vážnemu poklesu vývoja a poklesu cien.
Priaznivé trhové paradoxy
Volatilita a nerovnomernosť ukazovateľov priemerných cien v segmentoch predaja a prenájmu nehnuteľností v Dubaji patria v súčasnosti medzi najcharakteristickejšie znaky trhu a často vytvárajú paradoxy prospešné pre kupujúcich. A ak všeobecne, ceny v segmente predaja klesli, podľa Bayuta, o 5-10%, a v segmente prenájmu - o 5-6% ročne, v niektorých oblastiach sa cena prenájmu naopak zvýšila o polovicu 13% za šesť mesiacov. A to všetko vďaka expanzii samotného trhu. Tak sa objaví priaznivý paradox, predovšetkým pre kupujúcich nehnuteľností: čím viac klesajú náklady na bývanie a jeho nájom, tým viac sa vývojári a prenajímatelia orientujú na dostupné bývanie a dostupné bývanie vytvára zvýšený dopyt po ňom, čo následne spôsobuje rastúce ceny v segmente prenájmu. Tu je príklad takého paradoxu: podľa Tasweeku získali okresy Dubaj Silicon Oasis a Discovery Gardens druhé a tretie miesto v rebríčku najdostupnejších nehnuteľností na prenájom v Dubaji.
Zároveň sa však podľa Bauyta v rovnakých oblastiach za posledných šesť mesiacov zaznamenal najvýraznejší nárast cien prenájmu - o 13%. A ďalší analytici vrátane Knight Frank, Asteco, Bayut a portálu Dubizzle zaznamenali v Dubaji pokles cien predaja a prenájmu prémiového bývania za posledných šesť mesiacov.
Najvýraznejší pokles bol v najobľúbenejšej oblasti Dubai Marina, kde ceny za elitné drahé bývanie klesli o 18% za tri mesiace, podľa portálu Dubizzle. Pokles cien luxusného bývania bol však rovnako nerovnomerný ako kolísanie cenovej hladiny pre rôzne segmenty dubajského trhu s nehnuteľnosťami ako celku. Štúdiá sa v niektorých oblastiach zlacnili, zatiaľ čo v iných naopak veľké apartmány s tromi alebo viacerými spálňami.
Ceny nehnuteľností na bývanie v Dubaji, ktoré naďalej klesajú, boli spočiatku príliš vysoké a trh sa jednoducho prispôsobuje, ale podľa matematického výpočtu MMF je teraz kúpa bytu v Dubaji skutočne výhodnejšia ako prenájom. Všeobecne platí, že podľa odborníkov a podľa teórie "starnutia", Dubaj trhu s nehnuteľnosťami v posledných dvoch rokoch prešiel akýmsi mini-vývojový cyklus od vrcholu roku 2014 k stabilizácii cien. A ak ďalšia fáza svojho rozvoja nemôže investorom ponúknuť také rýchle zisky, ako „priekopníci“ trhu využili na úsvite, potom v každom prípade môže určite ponúknuť všetky výhody stability a skutočnej zrelosti.
Pre viac informácií o kúpe a správe nehnuteľností v Dubaji kontaktujte IMEX Real Estate na tel. v Moskve +7 495 5100008, bezplatné číslo v Spojených arabských emirátoch 800-IMEX (800-4639) alebo zaslaním žiadosti e-mailom na adresu @ IMEXre.com.
