Ponuka, dopyt, investičné príležitosti
Dubaj je rezidenčný trh s nehnuteľnosťami je preplnený: kupujúci, predávajúci, nehnuteľnosti. Segment komerčných nehnuteľností je stále v tieni, ale, ako ukazujú nedávne štúdie, je pre investorov oveľa atraktívnejší. S cieľom doplniť naše znalosti o komerčných nehnuteľnostiach sme sa obrátili na odborníka - pána Shahram Abdullah Zadeh, výkonného riaditeľa jedného z najväčších vývojárov v Dubaji, Al Fajer Properties.
Shahram, ako sa to stalo, že v Dubaji, ktorý sa stavia do centra podnikania v regióne, sa stavajú tisíce bytových jednotiek a iba desiatky kancelárskych priestorov?
Stalo sa to historicky. Od roku 2002, keď mali cudzinci povolené investovať do nehnuteľností emirátu, trh s nehnuteľnosťami začal rýchlo rásť. Väčšina investícií smerovala do kúpy bytov a víl a nedostatok dopytu po komerčných priestoroch neviedol k ponuke.
Dnes sa situácia dramaticky zmenila. Mnoho vedúcich svetových firiem presúva svoje centrály do Dubaja, otvára pobočky a zastúpenia. Dubajskí podnikatelia tiež nahrádzajú staré kancelárie novými, priestrannejšími a prestížnejšími. Za posledné štyri roky od zavedenia freeholdu získalo mesto niekoľko stoviek dokončených bytových jednotiek, stovky veží a víl. Kde budú pracovať ich majitelia? Samozrejme v Dubaji.
Ukazuje sa, že investovanie do komerčných nehnuteľností je v súčasnosti oveľa výnosnejšie ako v oblasti bývania?
Samozrejme. Návratnosť investícií do komerčných nehnuteľností v Dubaji je zaručená až na 5 rokov. Nikde na svete sa investície nevracajú tak rýchlo. V sektore nehnuteľností na bývanie sa úplná návratnosť investícií prejaví iba do 7-8 rokov.
Potreba komerčných priestorov v Dubaji je dnes asi 3 milióny metrov štvorcových. metre. Do doby ich dokončenia bude Dubaj potrebovať ďalšie 2 až 3 milióny metrov štvorcových. metrov kancelárií. A zatiaľ čo emirát rastie, tento proces nemožno zastaviť. Skutočnosť, že v Dubaji je nedostatok dobrých kancelárskych priestorov, dokazuje aj rastúce ceny nájomného.
Čo môžu investori očakávať, že si kúpia kanceláriu vo svojich 1, 2, 3 a 4 projektoch Jumeirah Business Center?
Garantujeme úplnú návratnosť investícií po dobu 4 a pol roka. A to nezohľadňuje skutočnosť, že náklady na prenájom v Dubaji každoročne stúpajú o 20 - 30%.
Posúďte sami. Dnes sa prenajíma štvorcový meter kancelárskych priestorov v prestížnej oblasti Dubaja na najmenej 700 - 800 dolárov ročne. Pred mesiacom to stálo 100 dolárov lacnejšie. Vzhľadom na to, že cena za meter štvorcový v obchodnom centre Jumeirah 1, 2, 3 a 4 sa začína na 3 000 - 3 300 $, je ľahké vypočítať, aká je naša ponuka ziskovejšia. Investori, ktorí si kúpia kancelárie pre svoje spoločnosti, budú poistení proti prudkému nárastu cien za prenájom tým, že budú platiť príspevky do svojich vlastných priestorov, a nie platiť niekomu inému.
Za predpokladu, že zakúpená kancelária nebude prázdna. Ako si však môžeme byť istí?
O tom by nemalo byť pochýb. Zaručujeme dodanie zakúpených priestorov na dlhodobý prenájom po ukončení transakcie, na čo má spoločnosť špeciálne oddelenie. A pretože preberáme túto zodpovednosť, sme presvedčení, že kancelárie v obchodnom centre Jumeirah 1, 2, 3 a 4 budú uvedené do prevádzky pred nadhodnotením práce.
Čo stojí za vašimi zárukami?
Po prvé, v blízkosti oblasti Jumeirah Lake Towers neexistovali žiadni konkurenti, v ktorých budujeme obchodné centrum Jumeirah 1, 2, 3 a 4 a pravdepodobne nebude. Toto je najlepšie miesto na podnikanie v Dubaji. Centrum sa nachádza na strategickom mieste, vedľa najväčších budov „nového Dubaja“, kde sa uvedie do prevádzky viac ako 3 000 obytných budov a víl, ktorých obyvatelia pravdepodobne nebudú chcieť stráviť niekoľko hodín denne v aute. Ich čas je drahý.
Po druhé, iba päť minút od veže Jumeirah Lake Towers je hospodárska zóna bez slobody Jebel Ali, kde, ako viete, musíte stáť na čakacej listine na dva až tri roky, aby ste si našli kanceláriu. Čoskoro bude v oblasti Jebel Ali otvorené jedno z najväčších letísk na svete. Neďaleko sa nachádzajú dve z najväčších dubajských nákupných centier, ktoré už fungujú.
Po tretie, milióny dolárov už boli investované do infraštruktúry veží Jumeirah Lake Towers a ak sa pozriete na všeobecný plán, ktorý je jednoducho potrebný pri rozhodovaní o kúpe, uvidíte, ako dobre je premyslené: budovy sa nachádzajú vo vzájomnej vzdialenosti, veľa voľného zelene, veľa voľného miesta voda, široké cesty.
Je pravda, že veže Jumeirah Lake Towers budú tiež slobodnou hospodárskou zónou?
Áno, je. Veže Jumeirah Lake Towers sa stanú súčasťou Dubajského multifunkčného centra (DMCC) pod záštitou dubajskej vlády. Ide o strategicky dôležitý bod, pretože naši investori dostávajú spolu so všetkými právami majiteľa nehmotného majetku licenciu spoločnosti od spoločnosti SEZ. To znamená, že budú môcť úplne vlastniť podnik bez účasti miestnych partnerov, zabudnúť na dane a administratívu. 100% vlastníctvo kancelárie + 100% vlastníctvo firmy, čo ešte podnikateľ potrebuje?
Ako sa líšia obchodné centrá Jumeirah 1, 2, 3 a 4 od iných budov v tejto oblasti?
Vyznačujú sa tým, že sú pod dohľadom obrovskej harmonicky fungujúcej spoločnosti Al Fajer Enterprises, známej viac ako 40 rokov na trhu SAE. Preto môžeme našim zákazníkom poskytovať služby od A po Z pod jednou strechou.
Obchodné centrá buduje naša vlastná spoločnosť, ktorá darovala vodný park Wild Wadi Dubaji, obchodnému parku Ibn Battuta, komplexu Al Mooroj Rotana a niekoľkým budovám na diaľnici Sheikh Zayed. Zaručujeme, že naše obchodné centrá budú doručené včas, a to je uvedené v zmluve. Architektonický dizajn a dizajn interiéru všetkých obchodných centier Jumeirah spĺňa najvyššie požiadavky súčasného podnikateľského prostredia. Každá z budov má priestrannú predsieňovú halu, špeciálne miestnosti pre všeobecné použitie, potrebné vybavenie a služby pre efektívne podnikanie, príležitosti na rekreáciu a šport.
Máme špeciálnu jednotku, ktorá sa bude zaoberať návrhom interiéru. Naši investori budú ušetrení od takých bolestí hlavy, ako je interiérový dizajn, až do uvedenia predmetov do prevádzky dostanú kancelárie na kľúč. Všetky budovy budú obsluhované špeciálnym „inteligentným systémom“, ktorý bude mať priaznivý vplyv na účty za energie.
Našim zákazníkom ponúkame 27 rokov skúseností v oblasti správy nehnuteľností. Zároveň sa všetci pripoja k združeniu vlastníkov, ktoré budú môcť „prepustiť“ Al Fajera z funkcie manažéra. Ale bude to pravdepodobne nezmysel: poznáme svoju prácu.
Je pravda, že investori z Ruska a krajín SNŠ kúpili celkom jednu a pol zo štyroch vašich budov?
Áno, je to tak, a teraz uzavierame niekoľko veľkých zmlúv s investormi z bývalého ZSSR. Nadobudnutie účinnosti nového zákona o nehnuteľnostiach, ktorý bol uverejnený v marci tohto roku, dal nový impulz pre investičnú činnosť. Keď banky začali poskytovať úvery ochotnejšie, investori pochopili, že na trhu je viac dôveryhodných ľudí, čo povedie k vyšším cenám.
Občania SNŠ sa však teraz stali vyberavejšími: sú dobre informovaní a pripravení na nákup. Zaujímajú sa o konkrétne články, čísla a fakty. Zrejme je preto pre nás ľahké a príjemné spolupracovať.
Nedávno sme spolu s naším dlhodobým partnerom, Komerčnou bankou v Abú Zabí, vyvinuli špeciálny balík hypotekárnych úverov pre rusky hovoriacich investorov. Z veľkej časti vďaka nemu sa naše budovy predávali v rekordnom čase.
