Nepochybne musí uplynúť nejaký čas, aby sme pochopili, ako tento alebo ten zákon skutočne funguje. Nezabudnite, že Spojené arabské emiráty sú v súčasnosti na ceste k vytvoreniu regulačného rámca, ktorý by mohol chrániť a zabezpečiť investorov a vytvoriť najlepšie podmienky pre vývojárov.
Pozrime sa na nedávnu minulosť. 31. augusta 2008 bol zverejnený zákon č. 13, ktorého článok 11 sa uplatnil, ak kupujúci v súlade so zmluvou o predaji nehnuteľností poruší jednu zo svojich povinností. Po 30 dňoch odo dňa oznámenia kupujúceho má pozemkové oddelenie Dubajského emirátu právo pokračovať v známom postupe na ukončenie kúpnej a predajnej zmluvy medzi developerom a kupujúcim a podľa odseku 2, ak kupujúci nenájde spôsob, ako sa chrániť podľa dohody, bude developer nútený vypovedať zmluvu. a zadržať najviac 30% nákupov, ktoré už kupujúci uskutočnil v deň ukončenia platieb. To, samozrejme, spôsobilo množstvo otázok od vývojárov, ktorí motivovali svoju nespokojnosť so skutočnosťou, že 30% uvedených v zákone nebude stačiť na kompenzáciu nákladov, ktoré im vzniknú. Ak teda kupujúci zaplatil 5% alebo 10% ako záloha za konkrétnu nehnuteľnosť, potom v súlade so zákonom v prípade ukončenia kúpnej zmluvy je 30% vkladu pre vývojára sotva dostačujúce na pokrytie tzv. „Vreckových“ výdavkov, napríklad vyplácanie určitého percenta obchodným zástupcom. Výsledkom je situácia, v ktorej je developer nútený buď akceptovať stratu, ktorá je neprijateľná, alebo podať žalobu na kupujúceho pred súdom.
Ďalším krokom bolo prijatie informačného bulletinu z 10. novembra 2008 vydaného ministerstvom pôdnej oblasti Dubaj. Uvedený list obsahoval jediný účel - objasnenie článku 11. Tentoraz mal developer právo zadržať 30%, ale z celkovej hodnoty zmluvy o kúpe a predaji nehnuteľností plus 30% všetkých uskutočnených platieb. Preto po ukončení zmluvy mal developer právo zadržať vaše investície a uskutočniť konečnú platbu s kupujúcim až po opätovnom predaji tejto nehnuteľnosti.
Informačný list sa však vzťahoval iba na kúpne zmluvy uzavreté po nadobudnutí účinnosti zákona č. 13 a v prípade ukončenia zmluvy uzatvorenej pred nadobudnutím účinnosti zákona sa odkazuje na podmienky samotnej zmluvy.
List, na rozdiel od článku 11, viac podporoval vývojárov a jeho uverejnenie vyvolalo zmiešanú reakciu medzi investormi, keďže list nemal štatút oficiálnej zmeny a doplnenia zákona č. 13, ktorý kupujúcim umožnil spochybniť odkazy vývojárov na tento list. Preto existuje naliehavá potreba prijať jasnejší úradný dokument, ktorým sa dopĺňa článok 11, ktorý sa nakoniec stal zákonom č. 9. Tento zákon sa uplatňuje na všetky zmluvy o kúpe a predaji nehnuteľností bez ohľadu na dátum ich uzavretia, či už do alebo po nadobudnutí účinnosti zákona.
Preto existuje naliehavá potreba prijať jasnejší úradný dokument, ktorým sa dopĺňa článok 11, ktorý sa nakoniec stal zákonom č. 9. Tento zákon sa uplatňuje na všetky zmluvy o kúpe a predaji nehnuteľností bez ohľadu na dátum ich uzavretia, či už do alebo po nadobudnutí účinnosti zákona.
Dátumy zostali nezmenené. Po 30 dňoch od dátumu oznámenia kupujúcemu má developer právo vypovedať zmluvu a zadržať sumu v závislosti od fázy výstavby. Ak teda developer splnil svoje stavebné povinnosti najmenej o 80%, všetky peniaze zaplatené kupujúcim budú zadržané a developer má tiež právo požadovať, aby kupujúci vrátil celú hodnotu nehnuteľnosti stanovenú v zmluve. Ak stavba dosiahne 60%, bude zadržaných 40% z celkových nákladov na zákazku. Ak sa výstavba začala, ale nedosiahla 60%, potom sa ponechá 25% a nakoniec, ak sa stavba objektu neohlásí, developer si ponechá 30% sumy už zaplatenej za zakúpenú nehnuteľnosť. Kompenzácia zostatku sa musí vykonať do 1 roka v súlade s článkom 11 ods. 4.
Na záver by som chcel poznamenať, že vo všeobecnosti prijatie zákona otriaslo rovnováhou medzi právami vývojárov a kupujúcich. Niektorí ľudia si to myslia. Iní sa domnievajú, že takéto zmeny budú mať priaznivý vplyv na trh s nehnuteľnosťami. Ako to v skutočnosti bude, to ukáže čas.
Pri rozhodovaní o kúpe nehnuteľnosti sú hlavnými faktormi umiestnenie, dispozícia, výzdoba a samozrejme cena vybranej nehnuteľnosti. Nikto si spravidla nemyslí, že v prvom rade musíte byť schopní orientovať sa v zákonoch, ktoré upravujú predajné transakcie a chránia vaše práva. Včasný kontakt s profesionálmi, ktorí sú dobre etablovaní na realitnom trhu, vám pomôže získať úplné informácie o projektoch a cenách, ako aj potrebnú právnu podporu, ktorá nepochybne výrazne urýchli proces nákupu, ušetrí čas a peniaze a ušetrí nervy.
