Dubaj je mesto návštevníkov. Viac ako 90% z takmer dvoch miliónov obyvateľov metropoly sú vysťahovalci. Málokto si môže dovoliť kúpiť si vlastné bývanie, každý však musí niekde bývať, pracovať a relaxovať. Preto je trh s prenájmom veľmi rozvinutý. Vďaka tomu je nehnuteľnosť v Dubaji atraktívna z hľadiska investícií.
Žiadne tajomstvo 
že mnohí už získali alebo plánujú nadobudnúť nehnuteľnosť v Dubaji presne za účelom získania príjmu z prenájmu, ktorý je dvakrát až trikrát vyšší ako na rozvinutých trhoch. V tejto súvislosti investori kladú otázky týkajúce sa prenájmu nehnuteľností v Dubaji. V tomto článku sme sa s pomocou odborníkov z dubajskej realitnej kancelárie IMEX Real Estate pokúsili zhrnúť odpovede na najdôležitejšie a často kladené otázky.
Môže si ju majiteľ nehnuteľnosti v Dubaji prenajať?
Vzťahy medzi prenajímateľmi a nájomníkmi v Dubaji upravuje zákon č. 26 z roku 2007, ako aj jeho zmeny a doplnenia. Podľa súčasných právnych predpisov má každý vlastník nehnuteľností na území Dubajského emirátu právo prenajať si svoj majetok na obdobie najmenej 1 (jedného) roka. V prípade prenájmu na obdobie kratšie ako jeden rok sa takýto prenájom považuje za krátkodobý a vyžaduje, aby majiteľ mal príslušnú licenciu (na činnosti hotelov alebo apartmánov). V tomto prípade sa vlastníci zvyčajne obracajú na licencovanú správcovskú spoločnosť, ktorá prevádza svoj majetok na správu a ktorá už prenajíma nehnuteľnosť vo svojom vlastnom mene.
Aký príjem z prenájmu môže majiteľ nehnuteľnosti v Dubaji očakávať?
Ak hovoríme o priemerných trhových ukazovateľoch súčasnej návratnosti investícií do nehnuteľností, potom v prípade bývania v Dubaji je dnes ukazovateľ čistého príjmu z prenájmu (tj príjem mínus náklady na správu nehnuteľností) v priemere 5 až 10% ročne. Rozpätie ziskovosti je spôsobené rozdielmi v druhoch a kategóriách nehnuteľností, ich umiestnení a nákladoch na služby. Zároveň drahšie exkluzívne nehnuteľnosti spravidla poskytujú nižšie výnosy vo forme príjmu z prenájmu ako hromadné bývanie v dostupných projektoch.
Pokiaľ ide o trh s kancelárskymi nehnuteľnosťami, dnes sú takéto investície z hľadiska príjmu z prenájmu menej atraktívne ako nákup bývania. Prenájom obchodných priestorov (zahŕňa to nielen obchody, ale aj servisné strediská, kaviarne, reštaurácie atď.) Je potenciálne schopný generovať vyššie príjmy (až 15% ročne), záleží to však na parametroch samotnej nehnuteľnosti a z vonkajších faktorov.
Existujú nejaké obmedzenia týkajúce sa nákladov na prenájom v Dubaji?
Uzatvorením zmluvy o prenájme nehnuteľností majú strany transakcie právo dohodnúť sa na akýchkoľvek podmienkach, ktoré nie sú v rozpore so súčasnými právnymi predpismi. Neexistujú žiadne priame obmedzenia týkajúce sa nájomnej ceny, ktorá je uvedená v zmluve medzi prenajímateľom a nájomcom. Existujú však legislatívne obmedzenia týkajúce sa zvýšenia nákladov na prenájom pri obnovení zmluvy na ďalšie obdobie.
Napríklad v súvislosti s nehnuteľnosťami určenými na bývanie existuje pravidlo, podľa ktorého prenajímateľ nemá právo na zvýšenie nájomného, ak od uzavretia pôvodnej zmluvy uplynulo menej ako dva roky.
Okrem toho by sa pri revízii lízingu smerom nahor mal prenajímateľ riadiť indexom Dubajského úradu pre reguláciu nehnuteľností (RERA), ktorý odráža priemerné nájomné za rôzne typy bývania v závislosti od oblasti.
Aké sú požiadavky na nájomcov v Dubaji?
Nájomcom nehnuteľnosti v Dubaji (ak nehovoríme o krátkodobom prenájme bývania), môže byť len fyzická alebo právnická osoba so štatútom rezidenta v Spojených arabských emirátoch. To znamená, že nájomnú zmluvu je možné uzavrieť iba s občanom SAE alebo krajinou, ktorá je členom Rady pre spoluprácu arabských štátov Perzského zálivu, alebo s krajanmi s vízom SAE.
Preto je nájomca právnickou osobou, musí mať príslušnú registráciu v SAE. Môže to byť miestna organizácia, spoločnosť registrovaná vo voľnej ekonomickej zóne alebo pobočka (zastúpenie) zahraničnej spoločnosti.
Potrebujete zaregistrovať nájomnú zmluvu na nehnuteľnosť v Dubaji a kto sa toho zúčastňuje?
V súlade so zákonmi Dubajského emirátu musia byť všetky nájmy nehnuteľností na jeho území riadne zaregistrované. Registráciu nájmov zabezpečuje Dubajský regulačný úrad pre nehnuteľnosti (RERA). Najmä na tieto účely agentúra vytvorila systém Ejari, ktorý umožňuje registráciu zmlúv cez internet. Online registrácia na webovej stránke Ejari je jednoduchá, vyžaduje si minimálne technické znalosti a zahŕňa iba uvedenie základných informácií o nájomnej zmluve, ktoré zahŕňajú:
informácie o nehnuteľnosti a účastníkoch transakcie, ako aj podmienky zmluvy. Každá registrovaná zmluva má počas doby jej platnosti pridelený jedinečný čiarový kód. Registrácia je bezplatná a nájomca aj nájomca si môžu zaregistrovať nájom. Doteraz sa stanovila zodpovednosť za nedodržanie požiadavky povinnej registrácie, ale podľa ustanovení zákona sú všetci účastníci transakcií, ktoré neboli zaregistrované, automaticky zbavené práva obrátiť sa na súdne a vládne orgány na ochranu svojich záujmov.
Platí prenajímateľ nejaké dane z príjmu z prenájmu v Dubaji?
V Spojených arabských emirátoch nie sú dane z príjmu ani dane z príjmu. Preto vlastníctvo nehnuteľností v Dubaji, ako aj príjem, napríklad z jeho prenájmu, nemá pre majiteľa v jurisdikcii SAE žiadne daňové dôsledky. Je však potrebné si uvedomiť, že vlastník nehnuteľnosti je zodpovedný za jej riadne udržiavanie a je povinný uhradiť náklady na jej údržbu (poplatky za údržbu) stanovené správcovskou spoločnosťou. Platby sa spravidla účtujú ročne ročne vopred a pre Dubaj sa v závislosti od projektu pohybujú medzi 20 a 80 dolármi za meter štvorcový. m za rok.
Ako je možné prenajať nehnuteľnosť v Dubaji?
Vo všeobecnejších podmienkach je postup prenájmu nehnuteľností vo Dubaji vo väčšine prípadov nasledujúci:
1. Prenajímateľ hľadá nájomcu sám alebo s pomocou realitnej kancelárie.
2. Ak nájomca nájde nájomcu, nájomca podpíše nájomnú zmluvu, ktorá odzrkadľuje všetky parametre transakcie, najmä:
- cena prenájmu a platobné podmienky,
- doba prenájmu a podmienky jej predĺženia,
- dodatočné náklady spojené s prevádzkou nehnuteľností a ich distribúciou medzi stranami,
- zodpovednosť strán v prípade nesplnenia podmienok zmluvy.
3. Pri podpise zmluvy nájomca platí nájomné za rok (zvyčajne šekom), ako aj kauciu (zvyčajne 5% ročného nájomného).
4. Po prijatí platby od nájomcu mu prenajímateľ dá kľúče, krúžky na kľúče, prístupové karty atď., Ktoré sú potrebné na neobmedzený prístup do prenajatých priestorov a súvisiacej infraštruktúry (bazén, telocvičňa atď.), Ako aj kópie dokumentov ( osvedčenie o vlastníctve, cestovný pas majiteľa atď.) požadované nájomcom na pripojenie vody, elektriny, klimatizácie, telefónu, internetu atď.
Ako sa vykonáva prenájom nehnuteľností v Dubaji?
Na trhu s prenájmom v Dubaji, ako aj vo zvyšku SAE, je obvyklé platiť nájomné rok vopred. Všetky platby sa spravidla uskutočňujú prostredníctvom bankových šekov. V závislosti od podmienok zmluvy sa ročná výška nájmu platí jednou alebo viacerými šekmi. V druhom prípade sú kontroly datované do budúcich dátumov. Napríklad, ak je počet kontrol 4, potom dátumy kontrol budú zodpovedať dátumom v budúcnosti každý štvrťrok a ak počet kontrol je 12, budú datované v mesačných intervaloch. V súlade s tým, v deň uvedený na šeku, môže prenajímateľ predložiť banku a získať peniaze z účtu nájomcu. Vydanie nezabezpečených šekov v SAE je trestným činom, takže platenie šekmi, hoci neposkytuje 100% záruku nájomného, je pomerne spoľahlivým a pohodlným spôsobom uskutočňovania platieb.
Môže majiteľ domu, ktorý nie je rezidentom SAE, dostať peniaze šekom?
Je potrebné si uvedomiť, že obdobie, počas ktorého je možné predložiť šek na platbu, je 6 mesiacov, po uplynutí ktorého „vyhorí“. Ak je šek napísaný na meno jednotlivca a na ňom nie je žiadna známka, len na bankový účet príjemcu, môže osoba uvedená na šeku bez ohľadu na prítomnosť víza na pobyt prijímať hotovosť v ktorejkoľvek pobočke vydávajúcej banky. V opačnom prípade, alebo ak je šek napísaný v mene spoločnosti, peniaze na ňu môžu byť prijaté iba na bankový účet a účet musí byť otvorený v jednej z bánk v SAE. Stav bydliska sa tiež nevyžaduje.
Niekoľko bánk v Spojených arabských emirátoch ľahko otvára účty pre nerezidentov (vrátane zahraničných spoločností). Postup na otvorenie bankového účtu trvá menej ako hodinu a minimálne požiadavky na vloženie peňazí na účet na jeho otvorenie sú v súčasnosti 10 000 UAE dirhamov (približne 2750 USD).
Ak uvedené nájomné možnosti nie sú vhodné pre prenajímateľa, môže uzavrieť dohodu s realitnou kanceláriou, prostredníctvom ktorej bol nájom realizovaný. Šeky môžu byť vydané v mene agentúry a po obdržaní peňazí od agentúry ich prevedie (alebo prevedie v hotovosti) na prenajímateľa. Hlavnou vecou v tomto prípade je kompetentný prístup k otázke výberu partnerskej spoločnosti.
Kto platí províziu realitnej agentúre?
Ak je sprostredkovateľom transakcie realitná agentúra, vyplatí sa mu provízia. Podľa existujúcej praxe nájomca platí províziu realitnej agentúre. Zvyčajne to predstavuje 5% z ročného nájomného. Agentúrne služby sa skončia po podpísaní nájomnej zmluvy. Ak prenajímateľ potrebuje ďalšie služby agentúry (zastupovanie jeho záujmov v SAE počas doby prenájmu, prijímanie platieb od nájomcu, platenie nákladov na údržbu nehnuteľností atď.), Ich náklady sa dohodnú dodatočne.
Kto platí za prevádzku a údržbu prenajatého majetku?
Nájomca a prenajímateľ sa môžu dohodnúť na akýchkoľvek podmienkach prenájmu, prenajímateľ je však spravidla zodpovedný za úhradu nákladov na údržbu (poplatky za údržbu) a generálnu opravu nehnuteľnosti. Všetky bežné výdavky spojené s prevádzkou prenajatého objektu, ako napríklad: platba vody, elektriny, klimatizácia, telefón, pripojenie na internet atď., Ako aj priebežné opravy nehnuteľností, znáša nájomca. Nájomca naviac spája inžinierske siete od príslušných dodávateľov nezávisle a vo vlastnom mene. Nájomca platí aj za tzv „Poplatok za bývanie“ (poplatok za ubytovanie), čo je mestský poplatok vo výške 5% ročného nájomného. Poplatok účtuje Dubajský úrad pre elektrinu a vodu (DEWA) v rovnakých splátkach po celý rok spolu s platbami za elektrinu a vodu. Ak nehnuteľná jednotka nie je pripojená k vode a elektrine (t. J. Nie je obývaná), daň z nehnuteľností sa neúčtuje. Napriek tomu, že daň z nehnuteľností bola zavedená už dávno, doteraz sa nevyberala univerzálne a stále nie je zahrnutá v mnohých účtoch DEWA.
Je možné prenajať si nehnuteľnosť v Dubaji bez sprostredkovateľov? 
Takmer žiadna transakcia s nehnuteľnosťami vrátane jej prenájmu sa nezaobíde bez účasti agentov v Dubaji, rovnako ako vo zvyšku sveta. V realitných agentúrach sa najčastejšie uplatňujú klienti, ktorí chcú prenajať, prenajať, kúpiť alebo predať nehnuteľnosť. Na trhu pracujú agenti, ako nikto iný, informácie o tom, kto, čo a koľko chcú prenajať, prenajať, predať alebo kúpiť. Zďaleka však nie sú všetci účastníci trhu riadne registrovaní a legálne pôsobia.
Aké sú požiadavky na realitných agentov v Dubaji?
V prvom rade treba mať na pamäti, že v súlade s nariadením predsedu krajinského oddelenia Dubaj č. 85 z roku 2006 musia mať všetky realitné kancelárie, ktoré pôsobia v Dubaji, licenciu na príslušný druh činnosti a musia byť zaregistrované v osobitnom registri úradu pre reguláciu trhu. Dubajská nehnuteľnosť (RERA). Keďže podnikateľské subjekty v SAE nemajú univerzálnu právnu subjektivitu, musí sa v licencii jasne uviesť povolený druh činnosti. Napríklad pri sprostredkovaní lízingu by sa táto aktivita mala uviesť priamo v licencii. Zároveň musia všetci agenti spoločnosti absolvovať príslušný výcvikový kurz a získať osobné maklérske karty s individuálnym číslom. Tieto opatrenia sú primárne zamerané na ochranu práv a záujmov klientov a ich cieľom je minimalizovať možnosť podvodov zo strany agentov. PR
Ďalšie informácie od odborníkov spoločnosti IMEX Real Estate získate na tel. v Moskve +7 495 9842053, bezplatné číslo v Spojených arabských emirátoch 800-IMEX (800-4639) alebo zaslaním žiadosti e-mailom [email protected]
