Advokátka Isa Bin Hyder, zakladateľka a generálna riaditeľka advokátov Bin Haidar a právnych poradcov, dnes poskytne vysvetlenia týkajúce sa zákonov upravujúcich vzťahy medzi prenajímateľmi a nájomníkmi v Dubaji.
Jeho Výsosť Sheikh Mohammed bin Rašíd Al Maktoum ako vládca mesta Dubaj vydal zákon č. 26 z roku 2007, ktorý upravuje vzťah medzi nájomníkmi a prenajímateľmi v Dubaji.
Uvedený zákon bol vydaný na základe článkov obsiahnutých vo federálnom zákone č. 5 z roku 1985 o lízingových a občianskych transakciách vydaných vládou Spojených arabských emirátov a jeho zmenách a doplneniach; a federálny zákon o dokazovaní č. 10 z roku 1992; a vyhláška č. 2 z roku 1993 o vytvorení osobitného právneho výboru pre riešenie sporov medzi prenajímateľmi a nájomníkmi; a zákon č. 16 z roku 2007 o zriadení organizácie na reguláciu trhu s nehnuteľnosťami; všetky tieto články boli nahradené článkami 2, 3, 4, 9, 13, 14, 15, 25, 26, 29 a 36 v súlade so zákonom č. 33 z roku 2008. V oddiele 1 tohto zákona sa ustanovuje, že zákon by sa mal nazývať „zákon č. 26 z roku 2007 o úprave vzťahov medzi prenajímateľmi a nájomníkmi nehnuteľností v Dubajskom emiráte“.
Článok 2 (nahradený) definuje význam slov a termínov používaných ďalej a predpisuje, že slovo „emirát“ by sa malo používať úzko a iba vo význame „emirát Dubaj“, to znamená, že zákon by mal spravovať iba nehnuteľnosti nachádzajúce sa na emirátu. dubaj. A slovo „výbor“ znamená právny výbor, ktorý sa zaoberá riešením sporov medzi prenajímateľmi a nájomníkmi, ktoré sú identifikované ako prenajímateľ a nájomca. Súčasne článok 3 (zmenený a doplnený) stanovuje rozsah právnej platnosti ustanovení tohto zákona, ktoré sa vzťahujú na pozemky a nehnuteľnosti prenajímané v Emiráte, s výnimkou nehnuteľností vytvorených jednotlivcami - „fyzickými osobami“ alebo právnickými osobami - „úradnými agentúrami a spoločnosti “za bezplatné presídlenie svojich vlastných zamestnancov.
Odsek „A“ článku 4 (zmenený a doplnený) objasňuje, že vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom sa musí budovať v súlade s nájmom, ktorý zahŕňa opis prenajatého majetku, účel nájmu, platnosť a náklady na nájom, spôsob platby, meno vlastníka v prípade ak tento nie je prenajímateľom a vymenoval špecializovanú spoločnosť na vykonávanie nájomných operácií vo svojom vlastnom mene. Podľa odseku „B“ tohto článku musia byť všetky zmluvy a všetky ich dodatky zaregistrované v „organizácii regulácie trhu s nehnuteľnosťami“ a v článku 5 sa stanovuje potreba určiť dobu prenájmu. Ak sa táto lehota nedohodla vopred alebo ak je ťažké určiť trvanie nájmu, potom sa musí nájom obmedziť na obdobie určené na zaplatenie nájomného. Zároveň článok 6 zahŕňa koncept vzájomného navrhovaného potvrdenia o obnovení, ktorý stanovuje, že „ak už doba nájmu uplynula a nájomca naďalej žije v majetku bez námietok prenajímateľa, potom by sa takáto zmluva mala rozšíriť na tú istú zmluvu. „a na rovnaké obdobie alebo jeden rok, v závislosti od toho, ktoré obdobie je kratšie.“
Na druhej strane článok 7 varuje obe zmluvné strany, aby jednostranne vypovedali nájomnú zmluvu, a zakazuje jednostranné vypovedanie zmluvy počas jej platnosti, pretože k takémuto zrušeniu musí dôjsť na základe vzájomnej dohody zmluvných strán av súlade s ustanoveniami tohto zákona.
Aj keď článok 8 ustanovuje nájomcov, v prípadoch, keď zákon alebo prenajímateľ umožňuje hlavnému nájomcovi prenajať nájomnú jednotku nehnuteľností hlavnému nájomcovi, všetky tieto vzťahy podliehajú rovnakým podmienkam ako hlavný nájom.
Preto prenajímateľ nemá právo zostať v prenajatej nehnuteľnej jednotke po uplynutí nájomnej zmluvy, pokiaľ sa prenajímateľ výslovne nedohodne na predĺžení tejto nájomnej zmluvy.
V článku 9 ods. A sa stanovuje, že obidve strany sú povinné určiť náklady na nájom. Ak bola táto podmienka zanedbaná alebo bolo ťažké ju dokázať, potom by sa mala nájomná cena určiť v súlade s cenami iných podobných jednotiek nehnuteľností a stranou, ktorá určuje túto hodnotu v súlade s odsekom „B“ tohto článku, by mal byť vyššie uvedený výbor. , pretože sa budú brať do úvahy kritériá pravidelného zvyšovania nákladov na nájomné, ktoré zodpovedajú koeficientu inflácie a hospodárskej situácie v Emiráte, alebo akékoľvek ďalšie faktory, ktoré výbor považuje za potrebné. V tejto súvislosti by sa tento výbor mal v súlade s článkom 10 tohto zákona podieľať aj na stanovení kritérií na zvýšenie nákladov na nájomné, ktoré by mali byť v súlade so všeobecnou hospodárskou situáciou. V článku 11 sa zároveň ustanovujú práva nájomcu týkajúce sa výhod, ktoré ponúka nehnuteľnosť, ktorú prenajíma, ako sú parkovisko, plavecké bazény atď. V článku 12 sa opisuje spôsob a čas stanovenia nákladov na nájom. Ak nebola uzavretá žiadna zmluva, platba sa musí vykonať v štyroch rovnakých častiach počas roka. Článok 13 (zmenený a doplnený) umožňuje obom stranám zmeniť a doplniť podmienky zmluvy alebo zvýšiť / znížiť náklady na nájom. V prípade, že neexistuje zmluva, tento výbor stanoví reálnu hodnotu. V tejto situácii je každá strana, ktorá chce predložiť zmenu alebo opravu, povinná informovať druhú stranu najmenej 90 dní vopred, pokiaľ sa nedohodne inak, v súlade s článkom 14. Článok 15 okrem toho stanovuje, že prenajímateľ musí odovzdať nehnuteľnú jednotku v riadnom stave na použitie, pokiaľ neexistujú predbežné dohody o jej poskytovaní nájomcovi bez konečného dokončenia, aby ho nájomca vykonával sám. V článku 16 sa ďalej ustanovuje, že prenajímateľ musí pravidelne vykonávať plánované a kozmetické opravy bez toho, aby zmenil podmienky prenájmu nehnuteľnosti alebo z akéhokoľvek dôvodu neporušoval podmienky užívania priestorov, ktoré mu boli prenajaté (článok 17).
Na druhej strane prenajímateľ musí dať svoj súhlas nájomcovi, aby sa mohol zastupovať v úradných orgánoch, získať povolenie na dekoratívne alebo opravárenské práce a zabezpečiť, aby tieto práce nepoškodili stavebné štruktúry nehnuteľnosti. Zároveň sa v článku 19 zaväzuje nájomcu zaplatiť nájomné včas a umožňuje prenajímateľovi zložiť hotovostný vklad od nájomcu ako záruku za opravy na nehnuteľnostiach na konci zmluvy (článok 20). V článku 21 sa tiež ustanovuje, že nájomca je povinný vrátiť prenajatý majetok v rovnakom stave, v akom bol pôvodne prijatý, s výnimkou fyzického odpisovania, v rovnakom čase ako zaplatenie všetkých požadovaných poplatkov a povinností v súlade s článkom 22.
Článok 23 zároveň upozorňuje nájomcu pred prijatím akýchkoľvek zlepšení, ktoré zistil pri odchode z prenajatých priestorov, pokiaľ sa obidve strany nedohodli inak. Článok 24 okrem toho varuje nájomcu pred prevodom alebo podnájomom prenajatých priestorov niekomu, pokiaľ nebol získaný písomný súhlas prenajímateľa. Na druhej strane článok 25 definuje prípady, v ktorých nájomca musí mať právo opustiť prenajatý majetok pred uplynutím nájmu, napríklad nemožnosť zaplatiť nájom po prijatí varovania alebo prenajať prenajaté priestory bez vedomia vlastníka nehnuteľnosti alebo s použitím prenajatých priestorov na nezákonné účely alebo na jej použitie spôsobom, ktorý porušuje verejný poriadok a sociálnu etiku, alebo ak nájomca opustí nájomnú zmluvu Tieto priestory slúžia na účely podnikania bez toho, aby sa v nich usadili, alebo ak sa prenajatý majetok nachádza v stave, ktorý je blízko k zničeniu, alebo ak nájomca nedodržiava podmienky stanovené zákonom alebo ak si architektonický rozvoj Emirátu vyžaduje zničenie prenajatého majetku.
Varovanie týkajúce sa všetkých vyššie uvedených skutočností by sa malo zaslať notárom alebo doporučenou poštou. Okrem toho môže vlastník požadovať uvoľnenie nehnuteľnosti aj na konci nájmu, ak je to potrebné na demoláciu alebo rekonštrukciu budovy, alebo ak je potrebné prenajaté priestory opraviť, alebo ak prenajímateľ chce prenajať nehnuteľnosť alebo ju preniesť na niekoho z ich blízki príbuzní. V takom prípade je prenajímateľ povinný oznámiť nájomcovi dôvody, ktoré ho nútia vypratať priestory najmenej 12 mesiacov pred dátumom plánovaného odchodu z prenajatých priestorov rovnakým spôsobom, ako je uvedené vyššie.
Ak uvedený výbor poskytol prenajímateľovi právo na opravu prenajatého majetku, ktorý má v úmysle použiť pre svoje vlastné potreby alebo pre potreby svojej najbližšej rodiny, prenajímateľ nemá právo prenajať tento majetok akejkoľvek tretej strane a môže tak urobiť iba prostredníctvom uplynutie dvojročného obdobia, ak ide o bývanie, a trojročného obdobia, ak sa nehnuteľnosť používa na iné účely, od okamihu potvrdenia opravy, a pokiaľ príslušný výbor nerozhodne inak. Okrem vyššie uvedených prípadov môže nájomca požiadať výbor o rozhodnutie o vyplatení náhrady za vzniknuté straty.
Na druhej strane v článku 27 sa ustanovuje, že nájom sa nemôže ukončiť z dôvodu smrti prenajímateľa alebo nájomcu a že nájomný pomer musí pokračovať s nadobúdateľmi. Ak nástupcovia nájomcu trvajú na ukončení nájmu, zmluva sa môže ukončiť tridsať dní po ich obdržaní písomným oznámením zaslaným prenajímateľovi alebo na konci zmluvy, v závislosti od toho, ktorý dátum je bližší.
V § 28 sa ustanovuje, že nájomca nesmie utrpieť žiadnu škodu pri prevode vlastníctva nehnuteľnosti na iného majiteľa, ak sa dátum nájmu musí stanoviť s predchádzajúcim vlastníkom, ktorý predal svoj majetok inému vlastníkovi.
Článok 29 (zmenený a doplnený) zároveň poskytuje nájomcovi právo vrátiť sa do tej istej jednotky bývania v prípade, že prenajímateľ vykonal významnú opravu a úplnú rekonštrukciu alebo bežnú opravu v prenajatom byte po stanovení novej ceny nájmu. Nájomca preto musí mať prednostné právo na prenájom toho istého majetku za predpokladu, že potvrdí svoju vôľu si tento nehnuteľný majetok prenajať do tridsiatich dní od prijatia oznámenia prenajímateľa o tomto majetku.
Článok 30 ďalej chráni prenajímateľa pred zrušením nájmu, ak bola zmluva uzavretá hlavným nájomcom potvrdená prenajímateľom. A článok 31 zaväzuje nájomcu stanoviť náklady na nájom, a to aj vtedy, ak prenajímateľ začal súdny proces s cieľom oslobodiť majetok počas celej žaloby až do vydania súdneho príkazu.
Článok 32 umožňuje obom stranám dohodnúť sa na rozhodcovskom konaní a oprávňuje príslušný výbor vydávať akékoľvek interné rozhodnutia týkajúce sa obnovenia práv oboch strán, až kým sa prostredníctvom rozhodcovského konania nedospeje ku konečnému rozhodnutiu. Okrem toho článok 33 oprávňuje príslušný výbor menovať rozhodcov na žiadosť ktorejkoľvek zo strán, keďže ich počet sa musí rovnať alebo dopĺňať vopred dohodnutú sumu. Okrem toho článok 34 zakazuje prenajímateľovi odpojiť inžinierske siete v oblasti nehnuteľností alebo obmedziť prístup nájomcov k nim. V takom prípade môže nájomca podať sťažnosť na polícii alebo príslušnom výbore, zatiaľ čo v článku 35 sa stanovuje spôsob vykonávania rozhodnutí o uvoľnení nehnuteľností prostredníctvom tohto výboru, ktorý je povinný predložiť Dubajskej divízii presadzovania práva žiadosť o posilnenie a vymáhanie svojich rozhodnutí.
Tento rozšírený zákon v skutočnosti objasnil mnoho pozícií týkajúcich sa nájomných vzťahov v Dubaji a v plnom rozsahu ustanovil spôsoby, ako nadviazať nájomný vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom, ako aj spôsoby stanovenia nájomného, práv a povinností strán. A napriek tomu, že zákon predpisuje, že „zmluva sa považuje za spojitosť medzi stranami, ktoré ju uzavreli“, tento zákon zasahuje do ochrany práv každej zo strán tak, aby ju nevyužívala druhá strana.
V dôsledku toho nemôže vlastník nehnuteľnosti preukázať svoju aroganciu voči svojmu majetku a jednostranne vypovedať nájomnú zmluvu, zmeniť nájomnú lehotu a jej hodnotu a tiež vysťahovať nájomcu, kedykoľvek mu to vyhovuje. Preto bol tento zmenený a doplnený zákon vydaný s cieľom stabilizovať lízingové vzťahy a prinútiť všetky zúčastnené strany spravodlivosti ustanovením nestranných pravidiel pre všetkých, uvedených vyššie, s cieľom regulovať lízingové vzťahy tak, aby všetky strany mohli žiť v mieri a bezpečnosti a kde každý zo zúčastnených strán by som mal právo na šťastné bydlisko v tomto emiráti, ktoré prekvitá pod múdrym vedením svojho vládcu - šejka Mohammeda bin Rašída Al Maktouma, ktorý vydal tento zákon a jeho zmeny a doplnenia. Dúfame, že podobné zákony sa objavia vo všetkých ostatných emirátoch SAE, aby si všetci ľudia mohli užiť pobyt v tejto pohostinnej a bezpečnej krajine.
